Nombreux sont les adhérents de l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) à nous interroger quant à la séparation de leurs locataires non-mariés. Nous ne traiterons donc pas ici de la rupture du bail portant sur le logement d’un couple pacsé ou marié qui se sépare. Il faut savoir que juridiquement, un couple non-marié est assimilé à une colocation. Il n’y a pas de différence à établir entre les deux situations.
Ces précisions étant faites, nous vous proposons donc de parler du sort du bail en cas de rupture, en étudiant 4 hypothèses :
- L’un des conjoints n’est pas titulaire du bail
- L’un des conjoints reste dans les lieux
- L’un des conjoints est remplacé
- Tout le monde s’en va
Cas n° 1 : Le conjoint du locataire n’est pas titulaire du bail
Le point sur la situation
Lorsque votre locataire est entré dans les lieux, ce dernier était destiné à occuper le logement seul. Vous n’avez étudié qu’un seul dossier, vous n’avez qu’un seul interlocuteur, vous n’avez qu’un seul paiement du loyer.
Il arrive pourtant qu’un locataire vive en couple mais qu’il ne vous en ait pas fait part. Plusieurs raisons expliquent cela :
- il peut avoir rencontré la personne après avoir emménagé dans son logement
- son conjoint ne vit pas toujours sur place
- ou encore le conjoint n’a pas une situation financière adéquate et ne peut être co-titulaire du bail
Les conséquences sur le bail
Quel que soit le motif, une personne qui occupe un logement sans être titulaire du bail n’a aucun droit sur le logement. Et ce, quand bien même il paierait officieusement une partie du loyer à son conjoint.
Par conséquent, votre locataire -titulaire du bail- se sépare d’avec cette personne, c’est à lui de gérer son départ des lieux et de régler la situation. Si jamais l’ex-conjoint se maintient dans les lieux, il deviendra occupant sans droit ni titre. Il y a une seule exception à cela : s’il souhaite reprendre le logement et que son dossier vous convient. Sinon, en cas de maintient dans les lieux, il s’expose à devoir vous payer une indemnité d’occupation.
Gardez toutefois à l’esprit que la vie sentimentale de votre locataire ne regarde que votre locataire. Ainsi, si vous apprenez de façon fortuite qu’il vit avec quelqu’un, ne faites rien. C’est à votre locataire de vous le signaler par pure politesse. Il peut aussi demander à l’ajouter sur le bail, si tel est leur souhait. Sinon, ils gèrent leur cohabitation comme ils l’entendent.
Les autres conséquences
Nos bailleurs nous font souvent remarquer que les charges locatives sont susceptibles d’augmenter, en particulier la consommation d’eau. Il faut distinguer deux cas :
- Si vos logements sont équipés d’un compteur d’eau individuel, votre locataire paiera ce qu’il a consommé. Si la facture est élevée, vous pourrez aisément prouver que la consommation réelle a été supérieure à la consommation estimée lors de la fixation des provisions de charges et votre locataire sera redevable du reliquat.
- Sans compteur d’eau pour calculer la consommation réelle, il est impossible de savoir dans quelle mesure la personne impacte la consommation du logement et plus largement de l’immeuble. Ainsi, si vous répartissez les charges selon le nombre d’occupants, tout le monde verra son point de dépense d’eau augmenter. Personne ne pourra contester ce fait.
De même, il faut rappeler qu’aux yeux de la loi, votre locataire est responsable des dommages causés par un tiers dans son logement. Si son conjoint, l’enfant ou l’animal de ce dernier dégrade le logement, c’est à votre locataire de réparer. A défaut, vous pourrez utiliser son dépôt de garantie pour payer les réparations. C’est également lui que vous pourrez poursuivre en justice pour percevoir le reliquat.
La solution peut résider dans le fait d’ajouter le conjoint en question au bail, mais encore faut-il que ce soit leur souhait et que le dossier soit convenable, voir 3).
Si vous avez des questions n’hésitez pas à contacter les juristes de l’UNPI Lorraine (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers).
