Après avoir étudié les cas où la personne reste seule dans les lieux, où elle remplace le conjoint par un autre locataire et enfin le sort du conjoint non-titulaire du bail, nous étudions aujourd’hui le dernier cas de figure qui préoccupe les adhérents de l’UNPI Lorraine (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) : quand tout le monde quitte les lieux.
4. Tout le monde s’en va
Trop de souvenirs, trop de superficie, montant du loyer trop élevé pour l’assumer seul… Nombreuses sont les raisons de vouloir quitter l’appartement partagé avec quelqu’un pendant des années. Ainsi, après une séparation, il arrive que les locataires quittent tous les deux les lieux.
La forme du congé
Attention au congé, première étape du départ de votre locataire. En effet, cet écrit est censé être personnel. Et sauf stipulation contraire, le congé délivré par un seul des colocataires ne met pas fin au bail qui se poursuit avec les locataires restants, cf 2. Les deux ex-conjoints ne sont donc pas supposés le donner en commun. La théorie étant souvent différente de la pratique, on voit fréquemment des congés donnés par les deux colocataires, dans le même recommandé. Les deux noms doivent figurer comme expéditeurs du courrier, le courrier doit être rédigé à la première personne du pluriel et les deux signatures doivent être apposées en bas du courrier.
Le délai de préavis
Concernant le délai de préavis, en vertu de l’article 15 de la loi de 1989, le préavis est fixé à :
- 3 mois pour un logement loué vide
- 1 mois pour un logement loué meublé
- La durée est aussi d’1 mois si le logement est situé en zone tendue, peu importe qu’il soit meublé ou vide.
Le délai de préavis peut être réduit à 1 mois au lieu de 3 si le motif de départ correspond à un motif de réduction du préavis. En principe, un préavis réduit ne vaut que pour le locataire qui en bénéficie. Ce principe a été posé dans les années 1990 par la Cour de Cassation, qui n’a pas fait évoluer sa jurisprudence depuis. Cette position s’explique par le fait que les motifs de réduction sont des motifs personnels, liés à la situation de chacun : licenciement, problème de santé, situation financière…
Comme toujours au point de vue juridique, tout principe a une exception, qui a elle-même une exception… et ainsi de suite. Ici, l’exception de l’exception vient du fait que le conjoint bénéficie aussi du préavis réduit. Les juges ont mis en avant la communauté de vie. Une mutation ou une impossibilité médicale de rester dans le logement entraîne forcément le départ du locataire restant, qui doit suivre son conjoint pour aller vivre ailleurs.
Cependant, ici, nous voyons la rupture du bail sous l’angle de la séparation. Le préavis réduit ne vaut donc que pour le locataire qui s’en prévaut, comme dans le cas d’une colocation classique. Attention, si vos locataires ne disent pas qu’ils se séparent, le préavis réduit reste commun.
Chaque situation étant différente, si vous avez un doute, n’hésitez pas à contacter l’UNPI Lorraine (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) pour tout renseignement.
