L’expulsion d’un locataire est une procédure strictement encadrée par la loi. En cas de loyers impayés, de troubles importants ou de manquements graves aux obligations du bail, le propriétaire ne peut pas expulser lui-même son locataire.
Une procédure précise doit être respectée, depuis les premières démarches jusqu’à l’intervention éventuelle d’un commissaire de justice.
Dans quels cas un propriétaire peut-il demander l'expulsion d'un locataire ?
L’expulsion peut notamment être envisagée lorsque le locataire ne respecte plus ses obligations contractuelles.
Les situations les plus fréquentes sont :
- le non-paiement du loyer ou des charges ;
- le non-paiement du dépôt de garantie ;
- l’absence d’assurance contre les risques locatifs ;
- certains troubles de voisinage ou manquements graves ;
- le maintien dans les lieux après la fin du bail lorsque le locataire doit les quitter.
La procédure dépend toutefois du motif de l’expulsion et de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de location.
Le propriétaire peut-il expulser directement son locataire ?
Non.
Même lorsque le locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire ne peut pas :
- changer les serrures ;
- couper l’eau ou l’électricité ;
- entrer dans le logement sans droit ;
- retirer les affaires du locataire ;
contraindre le locataire à quitter les lieux.
L’expulsion doit respecter une procédure légale et, lorsqu’une décision de justice est nécessaire, être mise en œuvre par un commissaire de justice.
Étape 1 : rechercher une solution amiable
Avant d’engager une procédure, le propriétaire peut contacter le locataire afin de comprendre l’origine du problème.
En cas de difficultés financières temporaires, un accord peut parfois être trouvé, notamment avec la mise en place d’un échéancier ou d’un plan d’apurement.
Cette démarche permet parfois d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Le propriétaire doit néanmoins conserver une trace écrite des échanges et des sommes dues.
Étape 2 : faire délivrer un commandement de payer
En cas de loyers impayés et lorsque le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer au locataire.
Depuis le 29 juillet 2023, les contrats de bail d’habitation doivent contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, sous réserve des conditions prévues par la loi.
Le commandement de payer doit notamment préciser :
- le montant de la dette ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le délai laissé au locataire pour régler ;
- les conséquences d’un non-paiement ;
- certaines informations relatives aux aides et aux possibilités de demander des délais de paiement.
Le locataire dispose alors d’un délai de 6 semaines pour régler sa dette.
Étape 3 : attendre le délai de 6 semaines
Pendant ces 6 semaines, plusieurs situations peuvent se présenter.
Le locataire règle sa dette
Si la dette est intégralement réglée dans le délai applicable, la procédure peut prendre fin, sous réserve de la situation du bail et des éventuels autres manquements.
Le locataire propose un échéancier
Le propriétaire peut accepter un plan d’apurement permettant au locataire de rembourser progressivement sa dette.
Il est préférable de formaliser tout accord par écrit.
La dette reste impayée
Si le locataire ne régularise pas sa situation et qu’aucun accord n’est trouvé, le propriétaire peut poursuivre la procédure devant le juge.
Étape 4 : saisir le juge
Lorsque la dette n’est pas réglée, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent.
Il peut notamment demander :
- le paiement des loyers et charges impayés ;
- la résiliation du bail ;
- l’expulsion du locataire ;
- la fixation d’une indemnité d’occupation ;
- le remboursement des frais pouvant être mis à la charge du locataire.
Le commissaire de justice est chargé de délivrer l’assignation au locataire et d’effectuer les notifications nécessaires.
Une procédure spécifique de prévention et d’accompagnement peut également intervenir, notamment avec la réalisation d’un diagnostic social et financier dans les situations prévues par la loi.
Étape 5 : la décision du juge
Lors de l’audience, le juge examine notamment la situation du locataire, la dette et les éléments apportés par le propriétaire.
Lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette, le juge peut, dans certaines conditions, accorder des délais de paiement.
Ces délais peuvent aller jusqu’à 3 ans dans le cadre prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si les conditions prévues sont respectées.
Si la situation n’est pas régularisée, le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
Étape 6 : le commandement de quitter les lieux
Lorsque l’expulsion est ordonnée, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice.
Celui-ci signifie au locataire la décision de justice et lui délivre un commandement de quitter les lieux.
En principe, le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour quitter le logement, même si le juge peut, dans certaines situations, réduire ou supprimer ce délai.
Le locataire peut également, dans certaines conditions, demander au juge de l’exécution un délai supplémentaire.
Étape 7 : l'expulsion par le commissaire de justice
Si le locataire ne quitte pas les lieux à l’issue du délai prévu, le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion.
Le propriétaire ne doit pas intervenir lui-même.
Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique auprès du représentant de l’État dans le département.
Le commissaire de justice peut alors intervenir avec un serrurier et, lorsque le concours de la force publique est accordé, avec les forces de l’ordre.
Qu'est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante.
Pendant cette période, l’expulsion physique d’un locataire est en principe suspendue.
Cela ne signifie toutefois pas que le propriétaire doit arrêter toutes ses démarches. Une procédure peut continuer pendant la trêve et permettre de préparer la suite de l’expulsion.
Certaines exceptions sont prévues par la loi, notamment lorsqu’une solution de relogement correspondant aux besoins du locataire existe.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
Il n’existe pas de durée unique.
Le délai dépend notamment :
- du motif de l’expulsion ;
- de l’existence d’une clause résolutoire ;
- du règlement ou non de la dette ;
- des délais accordés par le juge ;
- de la période à laquelle la procédure intervient ;
- de l’intervention éventuelle de la force publique.
Une procédure pour loyers impayés peut donc s’étendre sur plusieurs mois.
Il est conseillé au propriétaire d’agir rapidement dès les premiers impayés plutôt que d’attendre que la dette augmente.
Que devient le loyer après la résiliation du bail ?
Une fois le bail résilié, le locataire n’est plus considéré comme locataire mais comme occupant sans droit ni titre.
Le propriétaire peut alors demander le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant peut être fixé par le juge.
Expulsion d'un locataire : les erreurs à éviter
Le propriétaire doit absolument éviter de :
- changer les serrures lui-même ;
- entrer dans le logement sans autorisation ;
- couper les compteurs pour contraindre le locataire à partir ;
- déplacer ou jeter ses affaires ;
- menacer le locataire ;
- tenter une expulsion sans décision ou procédure adaptée ;
- attendre trop longtemps avant de réagir aux impayés.
Une expulsion réalisée par le propriétaire lui-même peut engager sa responsabilité pénale et civile.
Expulsion d'un locataire : les principales étapes
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Constater le manquement |
| 2 | Contacter le locataire et rechercher une solution amiable |
| 3 | Faire délivrer un commandement de payer si nécessaire |
| 4 | Respecter le délai légal de 6 semaines |
| 5 | Saisir le juge si la dette n’est pas régularisée |
| 6 | Obtenir une décision de résiliation et d’expulsion |
| 7 | Faire délivrer un commandement de quitter les lieux |
| 8 | Respecter le délai accordé au locataire |
| 9 | Faire intervenir le commissaire de justice |
| 10 | Demander, si nécessaire, le concours de la force publique |
À retenir
L’expulsion d’un locataire ne peut jamais être réalisée directement par le propriétaire.
En cas de loyers impayés, la procédure commence généralement par un commandement de payer. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le locataire dispose de 6 semaines pour régulariser sa dette. Si la situation n’est pas réglée, le propriétaire peut saisir le juge afin de demander la résiliation du bail et l’expulsion.
Une fois l’expulsion ordonnée, le commissaire de justice intervient pour délivrer le commandement de quitter les lieux et, si nécessaire, procéder à l’expulsion dans les conditions prévues par la loi.
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FAQ – Expulsion d'un locataire : procédure
Questions fréquentes des propriétaires
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire ?
Il n’existe pas de délai unique. La durée dépend notamment du motif de l’expulsion, de la procédure engagée, des éventuels délais accordés par le juge et de la période de l’année. En cas d’impayés, la procédure peut notamment commencer par un commandement de payer laissant un délai de 6 semaines au locataire pour régulariser sa situation.
Le propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ?
Non. Le propriétaire ne peut pas changer les serrures, couper les équipements du logement ou contraindre lui-même le locataire à partir. L’expulsion doit respecter la procédure légale et être mise en œuvre par un commissaire de justice lorsque les conditions sont réunies.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
En principe, l’expulsion physique est suspendue du 1er novembre au 31 mars. Toutefois, le propriétaire peut poursuivre les démarches et la procédure pendant cette période. Des exceptions à la trêve hivernale sont également prévues par la loi.
