Un locataire qui ne paie plus son loyer peut rapidement mettre le propriétaire bailleur en difficulté. Face à un impayé, il est important d’agir rapidement tout en respectant les différentes étapes prévues par la loi.
De la simple relance à la procédure judiciaire, plusieurs solutions existent pour récupérer les sommes dues et, si nécessaire, obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Que faire dès le premier impayé ?
Dès qu’un retard de paiement est constaté, le propriétaire doit commencer par vérifier la situation.
Un impayé peut parfois résulter d’un simple oubli ou d’une difficulté financière temporaire. Un premier contact avec le locataire permet donc de comprendre la situation et, lorsque cela est possible, de rechercher une solution amiable.
Le propriétaire peut notamment :
- contacter rapidement le locataire ;
- lui adresser une relance écrite ;
- demander la régularisation de la somme due ;
- proposer, lorsque la situation le justifie, un échéancier ;
vérifier l’existence d’un garant ou d’une assurance contre les impayés.
Il est recommandé de conserver les échanges et les justificatifs concernant les sommes dues.
Peut-on proposer un plan d'apurement ?
Oui. Lorsque le locataire rencontre des difficultés financières mais souhaite régulariser sa situation, le propriétaire peut proposer un plan d’apurement.
Il s’agit d’un accord écrit permettant d’étaler le remboursement de la dette sur plusieurs échéances.
Le document doit préciser notamment :
- le montant total de la dette ;
- le montant de chaque échéance ;
- les dates de paiement ;
- les modalités de règlement ;
les conséquences en cas de non-respect de l’accord.
Cette solution peut permettre d’éviter une procédure judiciaire lorsque le locataire est en mesure de reprendre progressivement le paiement de son loyer.
Le propriétaire peut-il contacter la caution ?
Si le locataire bénéficie d’une caution, le propriétaire peut se tourner vers celle-ci lorsque les conditions du cautionnement sont réunies.
Il est important de respecter les modalités prévues dans l’acte de cautionnement.
Lorsque le bailleur fait délivrer un commandement de payer au locataire, certaines règles spécifiques s’appliquent également à l’information de la caution. Pour les cautionnements concernés, le commandement doit être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire.
Et si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés ?
Lorsque le propriétaire a souscrit une assurance contre les loyers impayés, il doit déclarer le sinistre selon les conditions et les délais prévus par son contrat.
Il est donc important de ne pas attendre que la dette s’accumule avant de contacter l’assureur.
Les conditions de prise en charge peuvent varier selon les contrats : le propriétaire doit notamment vérifier les délais de déclaration et les démarches exigées.
Que faire si le locataire ne paie toujours pas ?
Lorsque les démarches amiables n’aboutissent pas, le propriétaire peut engager une procédure de recouvrement.
Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement, le propriétaire peut faire délivrer au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice.
Pour les baux concernés par la réglementation actuelle, la clause résolutoire ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux.
Le commandement doit notamment préciser :
- le montant de la dette ;
- le montant du loyer et des charges ;
- le délai laissé au locataire pour régler ;
- les conséquences en cas de non-paiement ;
les possibilités de solliciter certaines aides ou des délais de paiement.
Que se passe-t-il après le commandement de payer ?
Le locataire dispose du délai légal pour régulariser sa situation ou engager les démarches nécessaires.
S’il règle la totalité de la dette dans le délai applicable, la procédure peut prendre fin selon les circonstances.
En revanche, si la dette reste impayée, le propriétaire peut engager la procédure judiciaire nécessaire afin de demander notamment la résiliation du bail, le paiement des sommes dues et, lorsque les conditions sont réunies, l’expulsion du locataire.
Le propriétaire ne doit pas procéder lui-même à l’expulsion du locataire.
Le propriétaire peut-il expulser lui-même le locataire ?
Non.
Même en présence de loyers impayés, le propriétaire ne peut pas changer les serrures, supprimer l’accès au logement ou faire sortir lui-même le locataire.
L’expulsion doit respecter une procédure légale et, lorsqu’une décision de justice est nécessaire, être exécutée dans les conditions prévues par la loi avec l’intervention d’un commissaire de justice.
Une décision d’expulsion peut notamment être suivie d’un commandement de quitter les lieux.
Qu'est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale s’étend chaque année du 1er novembre au 31 mars.
Pendant cette période, l’expulsion physique du locataire est en principe suspendue, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
La trêve hivernale n’empêche toutefois pas le propriétaire de poursuivre certaines démarches : il peut notamment faire délivrer un commandement de payer ou engager une procédure judiciaire.
Il est donc possible d’engager ou de poursuivre une procédure pendant la trêve, même si l’exécution de l’expulsion peut être différée.
Les aides au logement doivent-elles être signalées ?
Lorsque le locataire bénéficie d’une aide au logement, certaines obligations de signalement peuvent s’appliquer au propriétaire en cas d’impayé.
Le bailleur doit notamment effectuer les démarches nécessaires auprès de la CAF ou de la MSA lorsque les conditions réglementaires de l’impayé sont réunies.
L’ANIL indique notamment que lorsque l’aide au logement est versée directement au propriétaire, celui-ci doit signaler l’impayé dans un délai de deux mois suivant sa constitution et justifier qu’il poursuit le recouvrement de sa créance.
Ces démarches peuvent également permettre de rechercher une solution pour maintenir le versement de l’aide et favoriser la régularisation de la dette.
Le propriétaire peut-il récupérer les loyers impayés ?
Oui. Le propriétaire peut demander le paiement des loyers, charges et sommes contractuellement dues.
Selon la situation, différentes procédures de recouvrement peuvent être envisagées.
Une procédure judiciaire peut notamment permettre d’obtenir une décision permettant le recouvrement forcé de la dette.
Il est conseillé de conserver tous les documents permettant de justifier la créance :
- contrat de location ;
- décompte des loyers ;
- quittances ou appels de loyers ;
- relevés de paiement ;
- courriers de relance ;
- commandement de payer ;
- échanges avec le locataire.
Quelles démarches suivre en cas d'impayé ?
Le propriétaire peut retenir une démarche progressive :
1. Constater l’impayé
Vérifier le montant réellement dû et la date du dernier paiement.
2. Contacter le locataire
Rechercher rapidement l’origine du problème.
3. Envoyer une relance écrite
Demander la régularisation de la somme due.
4. Activer les garanties
Contacter la caution ou l’assureur selon les conditions applicables.
5. Envisager un plan d’apurement
Lorsque le locataire est en mesure de régulariser progressivement sa dette.
6. Faire délivrer un commandement de payer
Lorsque la situation persiste et que la procédure doit être engagée.
7. Saisir la juridiction compétente
Si le locataire ne régularise pas sa situation et que la procédure judiciaire est nécessaire.
8. Faire exécuter la décision
Lorsque l’expulsion est ordonnée, elle doit être réalisée selon la procédure légale avec l’intervention d’un commissaire de justice.
Loyers impayés : les erreurs à éviter
Face à un impayé, le propriétaire doit éviter notamment de :
attendre plusieurs mois avant d’agir ;
procéder lui-même à l’expulsion ;
changer les serrures ;
couper l’eau ou l’électricité pour contraindre le locataire à partir ;
ignorer les démarches liées aux aides au logement ;
négliger les délais prévus par une assurance loyers impayés ;
conserver uniquement des échanges téléphoniques sans trace écrite.
La procédure doit être respectée à chaque étape.
Tableau récapitulatif
| Situation | Action possible du propriétaire |
|---|---|
| Premier retard | Contacter le locataire et demander une régularisation |
| Difficulté temporaire | Proposer un plan d’apurement |
| Présence d’une caution | Mettre en œuvre le cautionnement selon ses conditions |
| Assurance impayés | Déclarer le sinistre selon le contrat |
| Impayé persistant | Faire délivrer un commandement de payer |
| Commandement infructueux | Engager la procédure judiciaire nécessaire |
| Décision d’expulsion | Faire intervenir un commissaire de justice |
| Trêve hivernale | Les démarches peuvent continuer, mais l’expulsion est en principe suspendue |
À retenir
En cas de loyers impayés, le propriétaire doit agir rapidement mais ne peut pas expulser lui-même le locataire.
La première étape consiste à rechercher une solution amiable lorsque cela est possible. Si l’impayé persiste, le propriétaire peut mettre en œuvre les garanties disponibles puis faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
Lorsque la dette n’est pas régularisée, une procédure judiciaire peut permettre d’obtenir le paiement des sommes dues et, lorsque les conditions sont réunies, la résiliation du bail et l’expulsion.
Vous êtes propriétaire bailleur confronté à un impayé ? L’UNPI Lorraine peut vous accompagner dans vos démarches et vous informer sur vos droits et obligations.
FAQ - Loyers impayés
Questions fréquentes des propriétaires
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Le propriétaire doit agir rapidement en contactant le locataire afin de comprendre la situation et de demander la régularisation de la dette. Si les difficultés sont temporaires, un échéancier ou un plan d’apurement peut être mis en place par écrit.
Quand le propriétaire peut-il engager une procédure d’expulsion ?
Lorsque les loyers restent impayés, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Pour les baux concernés, le locataire dispose alors d’un délai de 6 semaines pour régler sa dette. Si celle-ci n’est pas régularisée, le propriétaire peut engager la procédure judiciaire nécessaire.
Le propriétaire peut-il expulser lui-même un locataire qui ne paie plus ?
Non. Même en cas de loyers impayés, le propriétaire ne peut pas changer les serrures, couper les accès au logement ou expulser lui-même le locataire. L’expulsion doit respecter la procédure légale et être mise en œuvre par un commissaire de justice lorsqu’une décision d’expulsion a été rendue.
