La séparation des locataires des adhérents de l’UNPI Lorraine (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) fait l’objet de nombreuses questions. Après avoir évoqué la semaine passée le cas dans lequel un seul conjoint est titulaire du bail, nous allons aujourd’hui envisager le cas où les deux conjoints sont co-titulaires du bail, mais qu’un seul quitte les lieux.
2. L’un des deux conjoints titulaires du bail garde le logement
C’est un cas très courant dans la pratique de la colocation, surtout lorsqu’il s’agit d’un couple qui se sépare. L’un s’en va et l’autre garde l’appartement pour lui seul. Le propriétaire reçoit le préavis d’une seule personne et se demande ce qu’il doit faire.
Sort du bail du locataire restant dans les lieux
La réponse est assez simple et va vous plaire : bailleurs, vous n’avez rien à faire. La personne qui reste dans les lieux devient votre seul et unique locataire. De ce fait, il est le seul à être redevable du loyer et des charges. Il en va de même pour le garant, si cette personne en a un : vous n’avez plus qu’une personne à solliciter en cas d’impayés.
Pour rappel, une personne se porte garant pour un seul locataire. Un engagement portant sur deux locataires n’est pas valable. Par conséquent, si vous avez un locataire de moins, vous avez également un garant en moins. La caution est libérée de son engagement à l’expiration du délai de préavis.
Une fois le co-titulaire du bail parti, nul besoin de refaire un bail avec le locataire restant, ni d’état des lieux, ni de demander le versement d’un nouveau dépôt de garantie ou autre. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions, avec le même montant du loyer et les mêmes provisions sur charges.
Sort du bail du locataire sortant
Le locataire sortant doit impérativement vous donner son préavis. En vertu de l’article 15 de la loi de 1989, il doit le faire :
- par lettre recommandée avec avis de réception
- via remise en main propre contre émargement (date et signature des deux parties)
- ou en le délivrant par un huissier (commissaire de justice)
Une fois le congé reçu par son propriétaire, le locataire sortant exécute son préavis en vous payant encore la moitié du loyer. Passé ce délai, il est libéré de ses droits et devoirs envers le logement. Il en va de même pour le garant, si cette personne en avait un.
Attention, la plupart des baux d’habitation contiennent une clause de solidarité. Cette clause permet deux choses :
- en cours de location, vous pouvez demander à l’un des deux locataires de régler l’intégralité du loyer si l’autre est dit “défaillant” (c’est-à-dire qu’il ne paie pas ses loyers et ses charges).
- après le départ du locataire, elle permet au propriétaire de solliciter le locataire qui a quitté les lieux ou son garant pour le paiement du loyer. Cette obligation dure pendant 6 mois après son départ.
Sort du dépôt de garantie
Si les propriétaires ne comprennent pas toujours qu’il ne faut pas refaire de bail au nom du locataire restant, il est une chose qu’ils comprennent encore moins : le sort du dépôt de garantie.
En effet, pour le locataire sortant, si c’est lui qui avait versé l’intégralité du dépôt de garantie, cela implique qu’il ne le récupèrera pas de si tôt. Il devra attendre la restitution des locaux au propriétaire par le dernier des locataires en place. C’est seulement à ce moment là qu’il sera remboursé de son dépôt de garantie, parfois diminué du fait des dégradations commises par ses successeurs.
On conseille dans ce cas de s’arranger à l’amiable, quand c’est possible. Le locataire restant peut rembourser le locataire sortant du dépôt de garantie.
Si les deux ex-conjoints sont en désaccord et bien décidés à se faire des mauvais coups, le locataire restant peut causer volontairement des dégradations dans le logement afin que le locataire sortant ne récupère jamais son dépôt de garantie. Difficile de prévoir la réaction d’un colocataire vexé, en particulier s’il s’agit d’un ex-conjoint rancunier. Pour peu qu’il soit vite remplacé… Ce qui nous amène au point suivant.
En cas de doute, n’hésitez pas à contacter les juristes de l’UNPI Lorraine (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers).
