L’état des lieux de sortie est le document qui décide de tout : ce que vous pourrez retenir sur le dépôt de garantie, ce que vous devrez restituer, et l’issue d’un éventuel litige. Sept erreurs reviennent constamment dans les dossiers que traitent nos juristes — les voici, avec la parade pour chacune.
Erreur n° 1 — Le faire à la va-vite
Un état des lieux de sortie se prépare : relire l’état des lieux d’entrée la veille, prévoir le temps nécessaire, passer pièce par pièce, photographier ce qui est décrit. Un document expédié en dix minutes ne protège personne — et surtout pas le bailleur, sur qui pèse la charge de prouver la dégradation.
Erreur n° 2 — Comparer de mémoire, sans l’état des lieux d’entrée
Seule la comparaison écrite entrée/sortie fonde une retenue. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état… mais en pratique, prouver une dégradation devient très difficile. Conservez toujours les deux documents et leurs photos datées.
Erreur n° 3 — Confondre dégradation et vétusté
L’usure normale du temps (peintures ternies après plusieurs années, moquette fatiguée) reste à la charge du propriétaire ; seule la dégradation anormale est imputable au locataire. Adosser une grille de vétusté au bail (les modèles UNPI en proposent) objective la discussion et désamorce la plupart des conflits.
Erreur n° 4 — Chiffrer sans justificatif
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée : devis ou factures, constats, photos. Un montant forfaitaire « à l’estime » sera écarté en cas de contestation, et pourra vous exposer à des pénalités de restitution tardive.
Erreur n° 5 — Dépasser les délais de restitution
Le dépôt de garantie se restitue dans un délai d’un mois après remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. Au-delà, une majoration s’applique au bénéfice du locataire pour chaque mois de retard entamé. Datez précisément la remise des clés.
Erreur n° 6 — Oublier la provision « charges de copropriété »
En copropriété, vous pouvez conserver une provision (usuellement jusqu’à 20 % du dépôt de garantie) dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, la régularisation définitive intervenant ensuite. Beaucoup de bailleurs l’ignorent et restituent tout — puis découvrent une régularisation de charges impossible à récupérer.
Erreur n° 7 — Signer sans les relevés ni les réserves
Relevés des compteurs, nombre de clés et badges restitués, remarques précises pièce par pièce : tout ce qui n’est pas écrit n’existe pas. Évitez les mentions vagues (« bon état général ») au profit de descriptions factuelles. Une fois signé par les deux parties, le document fait foi.
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FAQ - État des lieux de sortie
Questions fréquentes des propriétaires
Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, deux mois en cas de différences, déduction faite des sommes justifiées.
Le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie : que faire ?
Faites-le établir par un commissaire de justice : les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire, et le constat s’impose aux deux parties.
Puis-je retenir le dépôt de garantie pour des peintures défraîchies ?
Non si c’est de l’usure normale (vétusté) ; oui, en partie, si la dégradation excède l’usage normal — la grille de vétusté annexée au bail sert précisément à faire la part des deux.
