Pendant une location, des travaux peuvent être nécessaires dans le logement : réparation d’une fuite, remplacement d’un équipement, peinture, entretien de la chaudière, remplacement d’une fenêtre ou encore travaux de mise aux normes.
Mais qui doit payer ? La réponse dépend de la nature des travaux, de leur origine et de la responsabilité de chacun.
En règle générale, le propriétaire prend en charge les travaux importants et ceux liés à la vétusté, tandis que le locataire assume l’entretien courant et les réparations locatives.
Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
Le propriétaire doit prendre en charge les travaux qui ne sont pas considérés comme des réparations locatives.
Il doit notamment réaliser les travaux nécessaires :
- au maintien en état et à l’entretien normal du logement ;
- au respect des critères de décence ;
- au maintien des équipements mentionnés dans le contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- à l’amélioration de la performance énergétique lorsque les travaux sont nécessaires ;
- à la réparation des dégradations qui ne sont pas imputables au locataire ;
- au remplacement des équipements arrivés en fin de vie en raison de leur vétusté.
Le propriétaire doit également prendre en charge les travaux nécessaires pour permettre au logement de respecter les caractéristiques de décence prévues par la réglementation. (service-public.fr)
Quels travaux sont à la charge du locataire ?
Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et les réparations locatives.
Il peut notamment être responsable de petites réparations concernant :
- les joints et petites pièces de robinetterie ;
- certains mécanismes de chasse d’eau ;
- le remplacement de petites pièces ou ampoules ;
- l’entretien courant des équipements ;
- le maintien en état de propreté des murs, sols et plafonds ;
- certaines petites réparations des portes et fenêtres ;
l’entretien des jardins privatifs lorsqu’il en existe un.
La liste des réparations locatives est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. (legifrance.gouv.fr)
Qu'est-ce qu'une réparation locative ?
Une réparation locative correspond à une réparation liée à l’entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi qu’aux petites réparations.
Le décret prévoit une liste de réparations locatives, mais certaines situations doivent être appréciées en fonction de la cause de la dégradation.
Par exemple, le locataire peut devoir remplacer un petit élément détérioré par son fait, tandis que le propriétaire doit prendre en charge le remplacement d’un équipement devenu inutilisable en raison de sa vétusté.
Et en cas de vétusté ?
La vétusté correspond à l’usure résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements.
Elle ne doit pas être confondue avec une dégradation imputable au locataire.
Par exemple, une peinture qui se dégrade naturellement après plusieurs années ou un équipement qui arrive en fin de vie en raison de son ancienneté relèvent normalement de la vétusté.
Le propriétaire doit alors prendre en charge les travaux nécessaires.
Une grille de vétusté peut être prévue dans le contrat de location lorsqu’elle est applicable. Elle permet notamment de tenir compte de l’ancienneté des équipements et matériaux.
Qui paie en cas de dégradation causée par le locataire ?
Lorsque le dommage résulte d’une faute, d’une négligence ou d’un mauvais entretien du locataire, celui-ci peut être tenu de prendre en charge la réparation.
Il faut toutefois distinguer une véritable dégradation de l’usure normale liée au temps.
Le propriétaire doit pouvoir établir que la détérioration est imputable au locataire avant de lui réclamer les frais correspondants.
L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont donc particulièrement importants pour comparer l’état du logement.
Tableau : propriétaire ou locataire ?
| Type de travaux | Qui paie ? |
|---|---|
| Entretien courant | Locataire |
| Petites réparations locatives | Locataire |
| Remplacement d’une ampoule | Locataire |
| Entretien courant des équipements | Locataire |
| Réparation due à une mauvaise utilisation | Locataire |
| Usure normale / vétusté | Propriétaire |
| Gros travaux | Propriétaire |
| Remplacement d’un équipement vétuste | Propriétaire |
| Travaux de mise en conformité | Propriétaire |
| Travaux nécessaires à la décence du logement | Propriétaire |
| Dégradation causée par le locataire | Locataire |
Qui paie pour une chaudière en panne ?
La répartition dépend de l’origine de la panne.
L’entretien courant et certaines petites réparations peuvent relever du locataire.
En revanche, lorsqu’une chaudière doit être remplacée en raison de sa vétusté ou d’une panne importante ne résultant pas d’un mauvais entretien ou d’une mauvaise utilisation, le remplacement relève généralement du propriétaire.
Il est donc important d’identifier la cause de la panne avant de déterminer qui doit payer.
Qui paie pour une fuite d'eau ?
Là encore, tout dépend de l’origine de la fuite.
Une petite réparation relevant de l’entretien courant peut être à la charge du locataire.
En revanche, une fuite provenant d’une canalisation vétuste, d’un équipement défectueux ou d’un problème structurel peut relever du propriétaire.
Le locataire doit prévenir rapidement le propriétaire lorsqu’il constate un problème afin d’éviter que la situation ne s’aggrave.
Qui paie les travaux de peinture ?
Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et peut être responsable de petites remises en état lorsque celles-ci résultent de son utilisation.
En revanche, la dégradation normale des peintures liée au temps et à l’usage ne peut pas être assimilée automatiquement à une dégradation imputable au locataire.
Lorsqu’une remise en état est nécessaire en raison de la vétusté, elle relève du propriétaire.
Le propriétaire peut-il imposer des travaux au locataire ?
Le propriétaire peut réaliser certains travaux dans le logement, notamment lorsqu’ils sont nécessaires à son entretien, à son maintien en état ou à sa mise en conformité.
Le locataire doit, dans certaines conditions, permettre l’accès au logement pour la réalisation de travaux à la charge du propriétaire.
Le propriétaire doit toutefois respecter les règles applicables concernant l’information du locataire et les conditions d’accès au logement.
Le locataire peut-il réaliser des travaux sans l'accord du propriétaire ?
Le locataire peut réaliser certains aménagements sans autorisation lorsque ceux-ci ne constituent pas une transformation du logement.
En revanche, les travaux qui modifient la structure ou la configuration du logement nécessitent l’accord préalable du propriétaire.
Avant d’entreprendre des travaux importants, le locataire doit donc obtenir l’autorisation nécessaire afin d’éviter un litige lors de son départ.
Que faire si le propriétaire refuse de réaliser des travaux ?
Lorsque des travaux relevant du propriétaire sont nécessaires, le locataire doit commencer par l’en informer.
Il est recommandé de formaliser la demande par écrit et de conserver les échanges.
Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut lui adresser une mise en demeure.
Selon la nature du problème, différentes démarches peuvent ensuite être envisagées, notamment une conciliation ou une saisine du juge.
Le locataire ne doit pas simplement cesser de payer son loyer pour contraindre le propriétaire à réaliser les travaux.
Que faire en cas de désaccord sur la prise en charge ?
En cas de désaccord, les parties doivent d’abord essayer de déterminer l’origine du problème.
Il peut être utile de :
consulter le contrat de location ;
vérifier l’état des lieux ;
identifier la nature exacte de la réparation ;
rechercher si elle figure parmi les réparations locatives ;
déterminer si le problème résulte de la vétusté, d’une mauvaise utilisation ou d’un défaut du logement ;
conserver les devis, factures et échanges.
Lorsque le désaccord persiste, une solution amiable peut être recherchée avant d’envisager une procédure.
Travaux : les erreurs à éviter
Pour le propriétaire
Le propriétaire doit éviter de mettre systématiquement à la charge du locataire les travaux qui relèvent de la vétusté ou des réparations qui lui incombent.
Pour le locataire
Le locataire ne doit pas considérer que tous les travaux sont à la charge du propriétaire. L’entretien courant et les réparations locatives restent à sa charge dans les conditions prévues par la réglementation.
Dans les deux cas, il est préférable de conserver les documents permettant de déterminer l’origine et la responsabilité de la réparation.
À retenir
La répartition des travaux entre propriétaire et locataire dépend principalement de leur nature et de leur origine.
Le locataire prend généralement en charge l’entretien courant et les réparations locatives. Le propriétaire assume quant à lui les travaux importants, les réparations liées à la vétusté et ceux nécessaires au maintien en état ou à la décence du logement.
En cas de doute, il est préférable d’identifier précisément la réparation concernée avant de déterminer qui doit en supporter le coût.
Vous êtes propriétaire bailleur et vous avez un doute sur la prise en charge de travaux ?
L’UNPI Lorraine vous accompagne et vous informe sur vos droits et obligations.
FAQ – Travaux : qui paie, propriétaire ou locataire ?
Questions fréquentes des propriétaires
Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
Le propriétaire prend généralement en charge les travaux importants, les réparations liées à la vétusté, le remplacement des équipements devenus défectueux en raison de leur ancienneté ainsi que les travaux nécessaires pour maintenir le logement en état et respecter les critères de décence.
Quelles réparations sont à la charge du locataire ?
Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et effectuer les réparations locatives. Cela concerne notamment certaines petites réparations, l’entretien des équipements et les dégradations résultant d’un mauvais entretien ou d’une mauvaise utilisation.
Qui doit payer lorsqu’un équipement tombe en panne ?
Cela dépend de l’origine de la panne. Si elle résulte de la vétusté ou d’un défaut qui n’est pas imputable au locataire, la réparation ou le remplacement revient généralement au propriétaire. Si elle résulte d’un mauvais entretien ou d’une dégradation causée par le locataire, les frais peuvent être à sa charge.
