À l’approche de la rentrée universitaire, la demande de logements étudiants augmente dans de nombreuses villes. Studios, appartements meublés et chambres en colocation sont particulièrement recherchés à proximité des campus, des transports en commun et des centres-villes.
Pour un propriétaire bailleur, la location étudiante peut donc constituer une stratégie intéressante pour trouver rapidement un occupant et limiter la vacance locative. Elle nécessite toutefois de choisir le bon bail, de vérifier les garanties présentées et de préparer soigneusement l’entrée dans les lieux.
Pourquoi louer son logement à un étudiant ?
Les étudiants recherchent principalement des logements de petite surface, fonctionnels et bien desservis. Les studios, T1, T2 et chambres en colocation peuvent ainsi bénéficier d’une demande importante, notamment entre juin et septembre.
La location étudiante présente plusieurs avantages pour un propriétaire :
- une demande soutenue avant la rentrée ;
- des petites surfaces particulièrement recherchées ;
- la possibilité de proposer une location meublée ;
- le recours fréquent à une caution parentale ou à Visale ;
- des aides au logement pouvant couvrir une partie du loyer.
La réussite du projet dépend toutefois de la localisation du bien, du montant du loyer, de son état général et de sa proximité avec les transports, les commerces ou les établissements d’enseignement.
Faut-il privilégier un dossier étudiant ?
Le statut d’étudiant ne doit pas être le seul critère de sélection. Le propriétaire doit examiner chaque candidature selon des critères objectifs, comme les ressources disponibles, les garanties proposées et la capacité à payer le loyer.
Il peut notamment vérifier l’identité et le statut étudiant du candidat, ses éventuelles ressources, la présence d’une caution, les revenus du garant ou encore son éligibilité à la garantie Visale.
La réglementation encadre strictement les justificatifs pouvant être demandés. Spécialisée dans l’accompagnement des propriétaires immobiliers, l’UNPI Lorraine peut aider les bailleurs à vérifier la conformité d’un dossier et à sécuriser le choix de leur locataire.
Quel bail choisir pour une location étudiante ?
Le choix du contrat dépend du type de logement et de la durée d’occupation envisagée.
Le bail meublé étudiant de neuf mois
Le bail étudiant de neuf mois est particulièrement adapté à l’année universitaire. Il concerne un logement meublé utilisé comme résidence principale et ne se renouvelle pas automatiquement à son terme.
Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie correspondant au maximum à deux mois de loyer hors charges. Un inventaire détaillé du mobilier doit être annexé au contrat.
Le bail meublé classique
Le bail meublé d’un an, renouvelable automatiquement, convient davantage lorsque l’étudiant souhaite rester plusieurs années dans le logement.
Il peut permettre de limiter la rotation des locataires, mais offre moins de visibilité au propriétaire sur la date de libération du bien.
Le bail mobilité
Le bail mobilité peut être proposé à un étudiant, un stagiaire, un alternant ou une personne en formation. Sa durée est comprise entre un et dix mois.
Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie dans le cadre de ce contrat. Le locataire peut néanmoins bénéficier de Visale s’il respecte les conditions du dispositif.
Le bail vide
Un étudiant peut également louer un logement non meublé dans le cadre d’un bail classique. La durée est généralement de trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique.
Cette solution correspond davantage à une occupation longue et à un locataire disposant déjà de son mobilier.
Comment sécuriser le paiement du loyer ?
Le propriétaire peut demander qu’un parent ou un proche se porte caution pour l’étudiant. Cette personne s’engage à régler les sommes dues si le locataire ne respecte pas ses obligations.
Le candidat peut également être éligible à Visale, une garantie gratuite proposée par Action Logement. Le visa doit être obtenu avant la signature du bail, puis validé par le propriétaire.
La caution ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie. La caution garantit les dettes locatives, tandis que le dépôt de garantie sert principalement à couvrir les éventuelles dégradations constatées à la sortie.
APL et location étudiante : comment cela fonctionne-t-il ?
Un étudiant peut, sous certaines conditions, bénéficier d’une aide au logement versée par la Caf ou la MSA.
Toutes les aides sont souvent appelées « APL », mais il existe plusieurs dispositifs.
L’APL pour les logements conventionnés
L’aide personnalisée au logement, ou APL, concerne principalement les logements faisant l’objet d’une convention avec l’État ou l’Anah.
Son montant dépend notamment des ressources de l’étudiant, du montant du loyer, de la localisation du bien et des caractéristiques du logement.
L’ALS pour les logements non conventionnés
Lorsque le logement n’est pas conventionné, l’étudiant peut éventuellement bénéficier de l’allocation de logement sociale, ou ALS.
Un propriétaire n’est donc pas obligé de conventionner son logement pour permettre à son locataire de recevoir une aide de la Caf.
Le bailleur peut aussi demander le versement direct de l’aide. Il doit alors déduire la somme reçue du loyer demandé à l’étudiant, qui ne règle que le montant restant.
Qu’est-ce qu’un logement conventionné ?
Le conventionnement consiste à signer une convention avec l’Anah et à louer le bien en respectant certaines conditions.
Dans le cadre de Loc’Avantages, le propriétaire s’engage notamment à louer un logement non meublé, à respecter un plafond de loyer et à choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Il doit également conserver le logement en location pendant une durée minimale.
En contrepartie, il peut bénéficier d’un avantage fiscal.
Un logement conventionné peut être loué à un étudiant si celui-ci respecte les conditions de ressources. Ce dispositif reste toutefois moins adapté à un bail étudiant meublé de neuf mois, car il correspond davantage à une stratégie locative de longue durée.
Avant de conventionner son logement, le propriétaire doit donc comparer le loyer autorisé, les avantages fiscaux, la durée d’engagement et ses objectifs patrimoniaux. L’UNPI Lorraine peut l’accompagner dans cette réflexion et l’aider à choisir la solution la plus adaptée à son bien.
Bien préparer le bail et l’état des lieux
Avant la remise des clés, le propriétaire doit préparer un contrat conforme et transmettre les diagnostics obligatoires.
L’état des lieux d’entrée doit être particulièrement précis. Dans une location meublée, il est conseillé de joindre un inventaire complet du mobilier, de décrire l’état des équipements, de relever les compteurs et d’indiquer le nombre de clés remises.
Des photographies datées peuvent également faciliter la comparaison avec l’état des lieux de sortie et limiter les contestations.
Comment rendre son logement attractif pour les étudiants ?
Un logement étudiant doit avant tout être fonctionnel et correctement équipé. Un espace de travail, une connexion internet performante, des rangements, une literie en bon état et une cuisine pratique peuvent faire la différence.
L’annonce doit préciser clairement le montant du loyer et des charges, les équipements compris, les transports accessibles, la distance avec les établissements d’enseignement et la performance énergétique du logement.
Un logement bien isolé et peu énergivore sera particulièrement apprécié des étudiants, dont le budget est souvent limité.
Location étudiante : une stratégie intéressante à bien préparer
Louer à un étudiant peut être une bonne stratégie pour un propriétaire disposant d’un studio, d’un petit appartement ou d’un logement adapté à la colocation.
La demande est généralement soutenue avant la rentrée et plusieurs dispositifs peuvent sécuriser le paiement du loyer. Il reste néanmoins indispensable de choisir le contrat approprié, de vérifier les garanties et de réaliser un état des lieux rigoureux.
Spécialisée dans la défense et l’accompagnement des propriétaires immobiliers, l’UNPI Lorraine conseille les bailleurs dans la rédaction des contrats, la vérification des garanties, la gestion des aides au logement et le conventionnement de leur bien.
Avant de signer un bail étudiant en Lorraine, les propriétaires peuvent se rapprocher de l’UNPI Lorraine afin de sécuriser leur location et d’obtenir des conseils adaptés à leur situation.
