L’état des lieux est un document essentiel lors de la mise en location d’un logement. Réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire, il permet de constater précisément l’état du logement et de comparer son évolution au cours de la location.
Pour le propriétaire bailleur, l’état des lieux constitue notamment un élément important pour déterminer, au départ du locataire, si certaines dégradations peuvent éventuellement justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Pour une location à usage de résidence principale, un état des lieux doit être établi lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution.
L’état des lieux d’entrée permet de constater l’état du logement au début de la location. Celui de sortie permet de constater son état au départ du locataire et de comparer les éventuelles évolutions.
Le document doit porter sur les locaux et équipements à usage privatif mentionnés dans le contrat de location et dont le locataire a la jouissance exclusive.
Quelles sont les obligations du propriétaire lors de l’état des lieux ?
Le propriétaire, ou son mandataire, doit établir un état des lieux suffisamment précis pour permettre une comparaison entre l’entrée et la sortie.
Le document doit notamment mentionner :
- la date de réalisation ;
- l’adresse et la localisation du logement ;
- l’identité et les coordonnées des parties ;
- les éventuelles coordonnées du mandataire chargé de réaliser l’état des lieux ;
- les relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie, lorsqu’ils sont concernés ;
- le nombre et la destination des clés et autres moyens d’accès ;
- l’état précis des sols, murs et plafonds ;
- l’état des équipements et différents éléments du logement ;
- les éventuelles observations ou réserves ;
les signatures du propriétaire et du locataire, ou de leurs mandataires.
Des photographies peuvent également compléter le document afin de faciliter la comparaison entre l’état du logement à l’entrée et à la sortie.
État des lieux d’entrée : que doit vérifier le propriétaire ?
Lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire doit examiner l’ensemble du logement et de ses équipements.
Il est conseillé de vérifier notamment :
Les pièces du logement
L’état des murs, plafonds et sols doit être décrit avec suffisamment de précision. Une simple mention comme « bon état » peut être moins informative qu’une description détaillée permettant d’identifier d’éventuelles particularités.
Les équipements
Les équipements présents dans le logement doivent être contrôlés et leur état indiqué dans l’état des lieux.
Pour une location meublée, l’état des lieux doit également être accompagné d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier.
Les compteurs
Lorsque le logement dispose de compteurs individuels ou d’une installation concernée par un relevé, les index doivent être renseignés.
Les clés
Le propriétaire doit également indiquer le détail et la destination des clés ou autres moyens d’accès remis au locataire : porte d’entrée, boîte aux lettres, cave, garage, local commun, etc.
L’état des lieux doit-il être signé ?
Oui. L’état des lieux doit être signé par les parties ou leurs mandataires.
Une fois signé, le document doit être remis à chacune des parties, soit en main propre, soit par voie dématérialisée.
Il est donc important pour le propriétaire de conserver une copie de l’état des lieux d’entrée et de sortie pendant toute la durée nécessaire à la gestion de la location et à la justification des éventuelles retenues.
Peut-on modifier l’état des lieux après l’entrée du locataire ?
Oui, certaines dispositions permettent au locataire de demander que l’état des lieux d’entrée soit complété.
Le locataire dispose notamment d’un délai de 10 jours à compter de l’établissement de l’état des lieux d’entrée pour demander sa modification ou son complément.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut également demander que l’état des lieux soit complété concernant les éléments de chauffage.
Le propriétaire doit donc prendre en compte ces demandes lorsqu’elles sont justifiées.
État des lieux de sortie : quelles obligations pour le propriétaire ?
Au départ du locataire, le propriétaire ou son mandataire doit établir un état des lieux de sortie permettant de comparer le logement avec son état initial.
Le document doit notamment faire apparaître les éventuelles évolutions constatées depuis l’état des lieux d’entrée.
L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire doit également être indiquée dans l’état des lieux de sortie.
Le propriétaire doit examiner les différentes pièces et équipements avec la même attention que lors de l’entrée.
Quelle différence entre vétusté et dégradation ?
Cette distinction est particulièrement importante pour le propriétaire.
La vétusté correspond à l’usure ou à la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements du logement. Elle ne peut pas être assimilée à une dégradation imputable au locataire.
À l’inverse, une détérioration résultant d’un usage anormal ou d’un dommage imputable au locataire peut, selon les circonstances, justifier une remise en état à sa charge.
Une grille de vétusté peut être prévue par les parties au contrat de location. Lorsqu’une telle grille est applicable, elle permet de tenir compte de l’ancienneté des équipements et matériaux pour déterminer la part éventuellement imputable au locataire.
L’état des lieux permet-il de retenir une somme sur le dépôt de garantie ?
L’état des lieux de sortie peut servir à comparer l’état du logement avec celui constaté à l’entrée.
Si des dégradations imputables au locataire sont constatées, le propriétaire peut, sous réserve du respect des règles applicables, demander la prise en charge des réparations correspondantes et éventuellement retenir les sommes justifiées sur le dépôt de garantie.
La comparaison entre les deux états des lieux est donc essentielle.
Les retenues doivent pouvoir être justifiées, notamment par des devis, factures ou autres documents permettant d’établir la réalité et le montant des dépenses.
Que faire si le locataire refuse de signer l’état des lieux ?
L’état des lieux doit normalement être réalisé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire.
En cas de désaccord ou d’impossibilité de réaliser l’état des lieux dans ces conditions, il est possible de faire intervenir un commissaire de justice selon les modalités prévues par la loi.
Cette intervention permet d’établir un constat lorsque les parties ne parviennent pas à réaliser l’état des lieux contradictoirement.
Les bonnes pratiques pour le propriétaire bailleur
Pour limiter les contestations, le propriétaire a intérêt à adopter une méthode identique à l’entrée et à la sortie :
- utiliser un document détaillé et comparable ;
- décrire précisément chaque pièce ;
- vérifier les équipements ;
- relever les compteurs concernés ;
- noter le nombre de clés remises ;
- photographier les éventuelles particularités ou dégradations ;
- faire signer le document par les parties ;
- remettre immédiatement une copie à chacune des parties ;
- conserver les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- tenir compte de la vétusté lors de l’évaluation des éventuelles réparations.
L’objectif est de disposer de documents suffisamment précis pour établir objectivement l’évolution de l’état du logement.
État des lieux : les principales obligations du propriétaire
| Obligation | À l’entrée | À la sortie |
|---|---|---|
| Établir un état des lieux | ✅ | ✅ |
| Décrire précisément le logement | ✅ | ✅ |
| Vérifier les équipements | ✅ | ✅ |
| Relever les compteurs concernés | ✅ | ✅ |
| Indiquer les clés remises/restituées | ✅ | ✅ |
| Faire signer les parties | ✅ | ✅ |
| Remettre une copie du document | ✅ | ✅ |
| Comparer avec l’état des lieux d’entrée | — | ✅ |
| Mentionner les évolutions constatées | — | ✅ |
À retenir
L’état des lieux constitue une étape essentielle de la location. Pour le propriétaire, il permet de disposer d’un constat précis de l’état du logement lors de l’entrée et de la sortie du locataire.
Un état des lieux détaillé, accompagné si nécessaire de photographies et de relevés précis, facilite la comparaison et permet de mieux justifier les éventuelles réparations à la charge du locataire.
Le propriétaire doit également distinguer les dégradations imputables au locataire de la simple vétusté liée au temps et à l’usage normal du logement.
Besoin d’aide pour gérer votre location ? L’UNPI Lorraine accompagne les propriétaires bailleurs dans leurs démarches et leurs relations avec les locataires.
Besoin d'aide concernant votre location ?
L’UNPI Lorraine accompagne les propriétaires dans leurs questions relatives à la location, à la gestion locative et aux obligations du bailleur.
Vous avez un doute sur une retenue ou la restitution d’un dépôt de garantie ? Contactez l’UNPI Lorraine.
FAQ - État des lieux
Questions fréquentes des propriétaires
L’état des lieux est-il obligatoire pour une location ?
Oui. Un état des lieux doit être établi lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution. Il est réalisé contradictoirement par les parties ou par un tiers mandaté et doit être joint au contrat de location.
Que doit contenir l’état des lieux ?
L’état des lieux doit décrire précisément l’état du logement et de ses équipements. Il doit notamment permettre d’identifier les éventuelles dégradations, mentionner les relevés des compteurs concernés et préciser les clés ou moyens d’accès remis au locataire. Il doit être établi en autant d’exemplaires que de parties.
Le locataire peut-il demander une modification de l’état des lieux ?
Oui. Le locataire peut demander au propriétaire de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut également demander que les éléments concernant le chauffage soient ajoutés.
