Surface trop petite, chauffage défaillant, humidité, DPE trop faible : un logement indécent expose son propriétaire à une baisse de loyer, à la suspension des aides au logement de son locataire et à des travaux imposés par le juge. Avant de signer ou de renouveler un bail en 2027, voici la liste complète des critères à vérifier.
Qu'est-ce qu'un logement décent ?
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 détaille les critères. Ils se répartissent en quatre familles : la sécurité et la santé, les équipements, la surface et la performance énergétique.
Ces règles s’appliquent à toute location de résidence principale, vide ou meublée.
Les critères de sécurité et de santé
Le logement doit :
- Être clos et couvert : toiture, murs et menuiseries protègent des infiltrations d’eau.
- Avoir des garde-corps en bon état aux fenêtres, balcons et escaliers.
- Ne pas contenir de matériaux dangereux pour la santé (plomb, amiante dégradée).
- Avoir des réseaux d’électricité et de gaz conformes et en bon état.
- Être suffisamment aéré et ventilé, sans obstruction des entrées d’air.
- Offrir un éclairage naturel suffisant dans les pièces principales.
- Être exempt de nuisibles et de parasites (punaises de lit, cafards, rongeurs).
Les équipements obligatoires
- Chauffage : une installation permettant un chauffage normal, adaptée au logement. Voir notre article Chauffage en panne : obligations du bailleur.
- Eau : une alimentation en eau potable avec une pression suffisante, et une évacuation des eaux usées sans reflux ni odeur.
- Cuisine : une cuisine ou un coin cuisine avec un évier raccordé à l’eau chaude et froide, et un emplacement pour un appareil de cuisson.
- Sanitaires : un WC séparé de la cuisine et de la pièce où l’on prend ses repas, et une douche ou une baignoire. Dans un logement d’une seule pièce, le WC peut se trouver à l’extérieur s’il est dans le même bâtiment et facilement accessible.
- Électricité : un réseau permettant l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils courants.
La surface minimale
Le logement doit avoir au moins une pièce principale qui respecte l’une de ces deux conditions :
- une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;
- ou un volume habitable d’au moins 20 m³.
Une pièce de 8 m² avec 2,50 m de hauteur sous plafond fait donc 20 m³ : elle peut être décente. À l’inverse, une pièce de 10 m² sous des combles à 2 m de hauteur ne l’est pas.
La performance énergétique : un critère qui se durcit
Depuis la loi Climat et résilience, la performance énergétique fait partie de la décence. Le calendrier en France métropolitaine :
| Date | Logements indécents à la location |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation supérieure à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an |
| 1er janvier 2025 | Classe G du DPE |
| 1er janvier 2028 | Classe F du DPE |
| 1er janvier 2034 | Classe E du DPE |
Ces interdictions s’appliquent aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un bail en cours continue jusqu’à son prochain renouvellement. Le détail par situation est dans notre article DPE : le calendrier des interdictions de location en Lorraine.
Ce que risque le propriétaire d'un logement indécent
- Une demande de mise en conformité : le locataire peut l’exiger à tout moment pendant le bail.
- Une saisine de la commission de conciliation, puis du juge des contentieux de la protection.
- Une décision du juge : il peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leur réalisation, et accorder des dommages et intérêts.
- La conservation des aides au logement par la CAF : l’aide est retenue jusqu’à 18 mois, et le locataire ne paie que le loyer restant. Le propriétaire perd donc cette part.
Attention à ne pas confondre indécence et insalubrité. L’insalubrité ou le danger pour la sécurité relèvent du maire ou du préfet, avec des sanctions administratives et pénales beaucoup plus lourdes.
La liste de contrôle avant de louer
- Mesurer la pièce principale et sa hauteur sous plafond.
- Vérifier la classe du DPE et la date de fin de validité du diagnostic.
- Tester le chauffage, l’eau chaude et la ventilation.
- Contrôler l’état de l’installation électrique et des garde-corps.
- Repérer les traces d’humidité ou d’infiltration.
- Réunir les diagnostics obligatoires : voir notre guide Les diagnostics obligatoires en location.
Un doute sur votre logement ?
Les juristes de l’UNPI Lorraine aident les propriétaires adhérents à vérifier la conformité de leur logement avant la mise en location. Adhérer à l’UNPI Lorraine.
FAQ – Logement indécent : les critères à respecter pour louer en 2027
Questions fréquentes des propriétaires
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Pas pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction depuis le 1er janvier 2025. Un bail signé avant cette date continue jusqu’à son prochain renouvellement.
Une pièce de moins de 9 m² peut-elle être louée ?
Oui, si son volume habitable atteint au moins 20 m³, par exemple 8 m² avec 2,50 m de hauteur sous plafond.
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer si le logement est indécent ?
Non, sauf décision du juge. C’est le juge qui peut réduire ou suspendre le loyer jusqu’à la fin des travaux.
Quelle différence entre logement indécent et insalubre ?
L’indécence est un litige entre bailleur et locataire, tranché par le juge civil. L’insalubrité relève du maire ou du préfet, avec des sanctions administratives et pénales.
