Taches noires au coin des fenêtres, papier peint qui se décolle, odeur de moisi : chaque hiver, humidité et moisissures figurent parmi les premières sources de litige entre bailleurs et locataires. La réponse à la question « qui paie ? » dépend d’une seule chose : l’origine de l’humidité. Voici comment l’identifier et comment réagir.
Humidité et moisissures : les deux grandes causes
Une cause liée au bâtiment : le propriétaire est responsable
- Infiltrations par la toiture, la façade, les menuiseries ou les joints.
- Remontées capillaires : l’eau du sol remonte dans les murs du rez-de-chaussée ou de la cave.
- Ponts thermiques : des zones froides mal isolées où la vapeur d’eau se condense.
- Ventilation absente ou en panne : VMC hors service, absence d’entrées d’air.
- Fuite sur une canalisation encastrée.
Ces désordres relèvent de l’obligation du bailleur de fournir un logement décent, protégé des infiltrations et correctement ventilé.
Une cause liée à l’occupation : le locataire est responsable
- Manque d’aération : fenêtres jamais ouvertes, entrées d’air bouchées.
- Linge séché à l’intérieur sans ventilation.
- Chauffage coupé ou très faible pendant l’hiver.
- Bouches de VMC non nettoyées. Leur entretien courant fait partie des réparations locatives.
Un logement de 4 personnes produit facilement 10 litres de vapeur d’eau par jour. Sans aération, cette eau se dépose sur les parois les plus froides.
Comment savoir qui est responsable ?
- Observer où se trouvent les taches. Des moisissures en bas des murs du rez-de-chaussée évoquent des remontées capillaires. Des taches autour d’une fenêtre ou dans les angles froids évoquent de la condensation ou un pont thermique.
- Mesurer l’humidité de l’air avec un hygromètre : entre 40 % et 60 %, l’air est normal. Au-delà de 70 % en permanence, il y a un problème de ventilation.
- Vérifier la ventilation : la VMC fonctionne-t-elle ? Les entrées d’air sont-elles dégagées ?
- Faire intervenir un professionnel en cas de doute : couvreur, plombier ou expert en bâtiment.
- Faire constater par un commissaire de justice si un litige se profile.
Qui paie les travaux et les dégâts ?
| Origine | Travaux | Dégâts (peintures, mobilier) |
|---|---|---|
| Infiltration, remontée capillaire, pont thermique | Propriétaire | Propriétaire ou assurances |
| VMC en panne ou absente | Propriétaire | Propriétaire |
| Manque d’aération, entrées d’air bouchées | Locataire (nettoyage, remise en état) | Locataire |
| Fuite d’un appareil du locataire | Locataire | Assurance habitation du locataire |
Si le locataire a dégradé le logement par un défaut d’aération, le propriétaire peut retenir le coût de la remise en état sur le dépôt de garantie, à condition de le prouver par la comparaison des états des lieux. Voir notre article Dépôt de garantie : délais et retenues.
Le locataire se plaint de moisissures : que faire ?
- Visiter le logement rapidement, avec l’accord du locataire.
- Prendre des photos datées et noter les mesures d’humidité.
- Répondre par écrit en indiquant la cause probable et les actions prévues.
- Si la cause vient du bâtiment, lancer les travaux sans attendre. Les moisissures peuvent rendre le logement non décent : voir Logement indécent : les critères en 2027.
- Si la cause vient de l’occupation, rappeler par écrit les gestes d’aération et l’entretien des bouches de VMC.
En cas de risque pour la santé, le locataire peut alerter le service d’hygiène de sa mairie ou l’Agence régionale de santé Grand Est. Mieux vaut agir avant.
Prévenir l'humidité dans un logement loué
- Installer ou réviser la VMC, et le noter dans le bail ou l’état des lieux.
- Remettre au locataire une fiche simple : aérer 10 minutes par jour, ne pas boucher les entrées d’air, nettoyer les bouches.
- Traiter les ponts thermiques lors des travaux de rénovation énergétique.
- Contrôler toiture et gouttières avant l’hiver.
Un litige sur l'humidité ?
Les juristes de l’UNPI Lorraine aident les propriétaires adhérents à répondre à leur locataire et à répartir les responsabilités. Adhérer à l’UNPI Lorraine.
FAQ – Humidité et moisissures : propriétaire ou locataire, qui est responsable ?
Questions fréquentes des propriétaires
Qui paie le traitement des moisissures dans un logement loué ?
Cela dépend de la cause. Si l’humidité vient du bâtiment (infiltration, ventilation défaillante), c’est le propriétaire. Si elle vient d’un manque d’aération, c’est le locataire.
Le locataire doit-il entretenir la VMC ?
Oui pour l’entretien courant : nettoyer les bouches et ne pas les obstruer. Les réparations et le remplacement du moteur restent à la charge du propriétaire.
Un logement avec des moisissures est-il indécent ?
Il peut l’être si l’humidité vient d’infiltrations ou d’une ventilation insuffisante, car la décence impose un logement protégé des infiltrations et correctement aéré.
Quel taux d'humidité est normal dans un logement ?
Entre 40 % et 60 %. Un taux supérieur à 70 % en permanence signale un problème de ventilation ou d’humidité du bâti.
