Le bail meublé répond à des règles spécifiques, différentes de celles applicables à une location vide. Durée du contrat, préavis, dépôt de garantie, mobilier obligatoire ou encore obligations du propriétaire et du locataire : plusieurs règles doivent être respectées pour sécuriser la location.
Voici les principales dispositions à connaître avant de mettre un logement meublé en location.
Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il comporte un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement et d’y dormir, manger et vivre au regard des exigences de la vie courante.
La réglementation fixe une liste minimale de meubles et équipements qui doivent être présents dans le logement.
Le logement doit notamment disposer d’une literie avec couette ou couverture, de dispositifs d’occultation dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre, de plaques de cuisson, d’un four ou d’un four à micro-ondes, d’un réfrigérateur, de vaisselle et d’ustensiles de cuisine, ainsi que de différents équipements nécessaires à la vie quotidienne.
Le propriétaire doit également établir un inventaire et un état détaillé du mobilier lors de l’entrée et de la sortie du locataire.
Quelle est la durée d'un bail meublé ?
Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le bail est conclu pour une durée minimale d’un an.
À défaut de congé donné dans les conditions prévues par la loi, le contrat est reconduit tacitement pour une durée d’un an.
Le bail étudiant de 9 mois
Lorsque le logement meublé est loué à un étudiant, le bail peut être conclu pour une durée de 9 mois.
Dans ce cas, le contrat ne se reconduit pas automatiquement : il prend fin à son terme, sauf si les parties concluent un nouveau contrat.
Quel est le préavis du locataire en location meublée ?
Le locataire d’un logement meublé peut donner congé à tout moment, sans avoir à attendre la fin du bail.
Il doit toutefois respecter un délai de préavis de 1 mois.
Le congé peut être donné :
- par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
- par acte d’un commissaire de justice ;
par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai commence à courir à partir de la réception du congé par le propriétaire.
Le propriétaire peut-il donner congé au locataire ?
Oui, mais le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail à tout moment.
Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le bailleur peut donner congé à l’échéance du bail, en respectant un préavis d’au moins 3 mois.
Le congé doit être justifié par l’un des motifs prévus par la loi :
- reprise du logement pour y habiter ;
- vente du logement ;
- motif légitime et sérieux.
Le propriétaire doit respecter les règles de forme et de délai applicables au congé.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Pour une location meublée, le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges.
Le montant du dépôt de garantie doit être indiqué dans le contrat de location.
Lors du départ du locataire, le propriétaire peut effectuer certaines retenues lorsqu’elles sont légalement justifiées, notamment en cas d’impayés ou de dégradations imputables au locataire.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Le propriétaire doit notamment :
- fournir un logement décent ;
- fournir un logement comportant le mobilier minimum obligatoire ;
- établir un contrat de location conforme à la réglementation ;
- réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie ;
- établir l’inventaire et l’état détaillé du mobilier ;
- remettre les documents obligatoires au locataire ;
- assurer au locataire une jouissance paisible du logement ;
- réaliser les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire ;
respecter les règles applicables à la révision du loyer.
L’état des lieux et l’inventaire du mobilier doivent être établis contradictoirement et signés par les parties.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Le locataire doit notamment :
- payer le loyer et les charges aux échéances prévues ;
- utiliser le logement conformément à sa destination ;
- entretenir le logement ;
- effectuer les réparations locatives qui lui incombent ;
- ne pas transformer le logement sans l’accord nécessaire du propriétaire ;
- respecter les règles de copropriété qui lui sont applicables ;
- souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs ;
- permettre l’accès au logement dans les conditions prévues par la loi ;
restituer le logement et les équipements dans l’état attendu, en tenant compte de la vétusté normale.
Le loyer d'un logement meublé peut-il être révisé ?
Le loyer peut être révisé lorsqu’une clause de révision est prévue dans le contrat de location et sous réserve du respect des règles applicables.
La révision est généralement calculée à partir de l’indice de référence des loyers (IRL).
Le propriétaire doit donc vérifier les dispositions du bail et l’indice applicable avant de procéder à une révision.
Pour connaître le montant d’un loyer révisé, le propriétaire peut utiliser un simulateur de calcul de révision basé sur l’IRL.
Bail meublé : quelle différence avec une location vide ?
Les principales différences concernent notamment la durée du bail, le préavis du locataire et le dépôt de garantie.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée habituelle du bail | 3 ans | 1 an |
| Bail étudiant | — | 9 mois |
| Préavis du locataire | 3 mois en principe | 1 mois |
| Dépôt de garantie maximum | 1 mois HC | 2 mois HC |
| Préavis du propriétaire | 6 mois | 3 mois |
| Mobilier obligatoire | Non | Oui |
Les règles présentées concernent les locations constituant la résidence principale du locataire. Le bail mobilité obéit à des dispositions spécifiques.
Qu'est-ce que le bail mobilité ?
Le bail mobilité est un contrat spécifique destiné notamment aux personnes qui occupent temporairement un logement dans le cadre de leurs études, d’une formation, d’un stage, d’un contrat d’apprentissage ou d’une mobilité professionnelle.
Il concerne exclusivement les logements meublés et sa durée est encadrée par des règles spécifiques.
Le locataire peut mettre fin au bail mobilité à tout moment en respectant un préavis d’un mois.
Le bail mobilité se distingue donc du bail meublé classique, notamment par sa durée et ses conditions de conclusion.
Quelles précautions prendre avant de signer un bail meublé ?
Avant la signature du contrat, le propriétaire doit notamment vérifier :
- que le logement répond aux critères de décence ;
- que le mobilier obligatoire est présent ;
- que les diagnostics nécessaires sont disponibles ;
- que le contrat de location est correctement rédigé ;
- que l’état des lieux est prévu ;
- que l’inventaire du mobilier est établi ;
- que le montant du loyer et des charges est clairement indiqué ;
que le montant du dépôt de garantie respecte la limite légale.
De son côté, le locataire doit vérifier l’état du logement, les équipements fournis et le contenu du contrat avant de signer.
Bail meublé : tableau récapitulatif
| Question | Règle principale |
|---|---|
| Durée du bail classique | 1 an |
| Bail étudiant | 9 mois |
| Préavis du locataire | 1 mois |
| Préavis du propriétaire | 3 mois |
| Dépôt de garantie maximum | 2 mois hors charges |
| Inventaire du mobilier | Obligatoire |
| État des lieux | Entrée et sortie |
| Reconduction du bail classique | 1 an |
| Congé du propriétaire | À l’échéance et pour un motif autorisé |
À retenir
Le bail meublé offre un cadre juridique spécifique, avec un bail généralement conclu pour un an et un préavis d’un mois pour le locataire.
Le propriétaire doit notamment fournir un logement décent et correctement équipé, respecter les règles relatives au contrat de location, établir l’état des lieux et l’inventaire du mobilier, et respecter les conditions applicables lorsqu’il souhaite mettre fin au bail.
Avant toute mise en location, il est donc essentiel de vérifier que le logement, le mobilier et le contrat respectent les règles en vigueur.
Vous êtes propriétaire bailleur et vous souhaitez sécuriser votre location meublée ? L’UNPI Lorraine vous accompagne dans vos démarches et vos questions liées à la gestion locative.
FAQ - Préavis du locataire : 1 ou 3 mois ?
Questions fréquentes des propriétaires
Quand le préavis du locataire est-il de 1 mois ?
Le préavis est de 1 mois pour une location meublée. Pour une location vide, il peut également être réduit à 1 mois dans certaines situations prévues par la loi, notamment lorsque le logement est situé en zone tendue ou lorsque le locataire bénéficie d’un motif légal de préavis réduit.
Quand le préavis du locataire est-il de 3 mois ?
Le préavis est en principe de 3 mois pour une location vide lorsque le logement n’est pas situé en zone tendue et que le locataire ne bénéficie d’aucun motif permettant de réduire ce délai.
À partir de quand le préavis commence-t-il ?
Le préavis commence à courir à partir du jour où le propriétaire reçoit valablement le congé du locataire. La date d’envoi de la lettre ne correspond donc pas nécessairement au début du préavis. Le locataire reste en principe redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis.
