Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au début de la location afin de garantir l’exécution de ses obligations. À la fin du bail, le propriétaire doit le restituer dans un délai précis, sous réserve des éventuelles sommes restant dues ou des dégradations imputables au locataire.
Mais quel est le délai pour restituer un dépôt de garantie ? Quelles retenues le propriétaire peut-il effectuer ? Quels justificatifs faut-il fournir ?
L’UNPI Lorraine fait le point sur les principales règles à connaître pour les propriétaires bailleurs.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de location.
Il permet notamment de garantir le respect des obligations du locataire, par exemple en cas de loyers ou charges restant dus ou de dégradations imputables au locataire.
Son montant est plafonné :
- à un mois de loyer hors charges pour une location vide ;
- à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire : le propriétaire peut choisir de ne pas en demander. Lorsqu’il est prévu, son montant doit être indiqué dans le contrat de location.
À noter : dans le cadre d’un bail mobilité, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie.
Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Le délai de restitution dépend principalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
Si l'état des lieux de sortie est conforme
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui réalisé à l’entrée dans les lieux, le propriétaire dispose d’un délai maximal de un mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie.
Des sommes peuvent néanmoins être déduites lorsqu’elles correspondent à des sommes restant dues par le locataire et qu’elles sont dûment justifiées.
Si l'état des lieux fait apparaître des dégradations
Lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences pouvant être imputées au locataire, le propriétaire dispose d’un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie, après déduction des sommes justifiées.
Les retenues doivent notamment pouvoir être justifiées par des devis, factures ou autres documents permettant d’établir la réalité et le montant des sommes demandées.
Que peut-on retenir sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire ne peut pas conserver librement tout ou partie du dépôt de garantie.
Une retenue doit correspondre à une somme que le locataire doit effectivement au bailleur et être dûment justifiée.
Les retenues peuvent notamment concerner :
- des loyers restant dus ;
- des charges restant dues ;
- des réparations locatives non réalisées ;
- des dégradations imputables au locataire ;
certaines sommes dont le propriétaire serait tenu à la place du locataire.
La retenue doit être cohérente avec les différences constatées entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.
Peut-on retenir une somme pour des dégradations ?
Oui, lorsque les dégradations sont imputables au locataire.
L’état des lieux de sortie joue alors un rôle essentiel : il permet de comparer l’état du logement avec celui constaté lors de l’entrée.
Le propriétaire peut notamment effectuer une retenue lorsqu’une dégradation résulte d’un usage anormal du logement ou lorsque le locataire n’a pas réalisé une réparation qui lui incombait.
En revanche, l’usure normale liée au temps et à un usage conforme du logement ne peut pas être assimilée à une dégradation imputable au locataire. Le locataire n’a pas à restituer un logement neuf.
Exemple
Une peinture qui s’est naturellement dégradée après plusieurs années d’occupation ne peut pas être facturée au locataire comme s’il s’agissait d’une remise à neuf.
En revanche, des murs présentant des trous importants ou des dégradations résultant d’un usage anormal peuvent justifier une retenue, sous réserve de pouvoir établir la responsabilité du locataire et le montant du préjudice.
Quels justificatifs fournir pour une retenue ?
Lorsqu’une somme est retenue sur le dépôt de garantie, le propriétaire doit pouvoir justifier cette retenue.
Selon la situation, les justificatifs peuvent notamment être :
- une facture d’entreprise ;
- un devis ;
- un décompte de charges ;
- une facture de fourniture ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- l’état des lieux de sortie ;
- tout document permettant d’établir la réalité et le montant de la somme retenue.
Il est donc recommandé de conserver l’ensemble des documents liés aux travaux et aux dépenses concernés.
Peut-on retenir le dépôt de garantie pour des charges ?
Oui, dans certaines situations.
Dans un immeuble collectif, lorsque les comptes de charges ne sont pas encore arrêtés au moment du départ du locataire, le propriétaire peut conserver une provision ne pouvant pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie, lorsque les conditions légales sont réunies.
La régularisation définitive et la restitution du solde doivent ensuite intervenir dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Il est donc important de distinguer cette provision pour charges des retenues correspondant à des dégradations ou à des sommes directement dues par le locataire.
Que se passe-t-il si le dépôt de garantie n'est pas rendu à temps ?
Le respect du délai de restitution est important.
En cas de retard, le montant restant dû au locataire est majoré d’une somme correspondant à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Cette majoration n’est notamment pas due lorsque le retard résulte de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.
Exemple
Si le dépôt de garantie restant à restituer est de 800 € et que le loyer mensuel hors charges est de 600 €, une période mensuelle de retard peut entraîner une majoration de :
600 € × 10 % = 60 €
Cette règle concerne le montant du dépôt restant dû et s’applique dans les conditions prévues par la loi.
Le propriétaire peut-il conserver la totalité du dépôt de garantie ?
Oui, dans certaines situations, lorsque les sommes dues par le locataire sont au moins égales au montant du dépôt de garantie et que les retenues sont justifiées.
Si le coût des réparations imputables au locataire dépasse le montant du dépôt de garantie, le propriétaire peut conserver l’intégralité du dépôt et demander au locataire le paiement de la somme supplémentaire restant due.
Le propriétaire doit toutefois pouvoir justifier les montants réclamés.
Le dépôt de garantie peut-il être utilisé pour remettre le logement à neuf ?
Non.
Le propriétaire ne peut pas facturer automatiquement au locataire le coût d’une remise à neuf lorsque les dégradations correspondent simplement à la vétusté normale du logement.
La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie permet notamment de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Lorsque cela est applicable, une grille de vétusté peut également être prise en compte pour déterminer la part restant éventuellement à la charge du locataire.
Tableau récapitulatif des délais
| Situation | Délai maximal de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois |
| Dégradations justifiant des retenues | 2 mois |
| Copropriété avec régularisation des charges | Provision possible jusqu’à 20 % du dépôt, sous conditions |
| Retard de restitution | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée, sous conditions |
Les délais sont calculés à partir de la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.
À retenir
Le dépôt de garantie constitue une garantie pour le propriétaire, mais sa restitution est encadrée par la loi.
Pour éviter les difficultés, le bailleur doit notamment :
respecter le délai de un ou deux mois selon la situation ;
comparer les états des lieux d’entrée et de sortie ;
ne retenir que les sommes réellement dues ;
conserver les justificatifs des retenues ;
tenir compte de la vétusté normale ;
respecter les règles spécifiques aux charges de copropriété.
Une gestion rigoureuse du départ du locataire permet ainsi de limiter les risques de contestation et de faciliter la restitution du dépôt de garantie.
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L’UNPI Lorraine accompagne les propriétaires dans leurs questions relatives à la location, à la gestion locative et aux obligations du bailleur.
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FAQ - Dépôt de garantie
Questions fréquentes des propriétaires
Quel est le délai pour restituer un dépôt de garantie ?
Le propriétaire dispose d’un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai est porté à deux mois lorsque des dégradations justifiant des retenues sont constatées.
Quelles sommes peuvent être retenues sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut notamment retenir des sommes correspondant à des loyers ou charges impayés, des réparations locatives ou des dégradations imputables au locataire. Toute retenue doit être justifiée par des documents permettant d’établir sa réalité et son montant.
Peut-on retenir une somme pour la vétusté du logement ?
Non. La vétusté normale liée au temps et à un usage conforme du logement ne peut pas être considérée comme une dégradation imputable au locataire. En revanche, les dégradations résultant d’un usage anormal peuvent justifier une retenue, sous réserve d’être établies et justifiées.
