Les charges récupérables, également appelées charges locatives, correspondent à certaines dépenses engagées par le propriétaire que celui-ci peut demander au locataire de rembourser.
Mais toutes les dépenses liées à un logement ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire. La liste des charges récupérables est encadrée par la réglementation et notamment par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Alors, quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ? Quelles dépenses restent à la charge du propriétaire ? Voici la liste des principales charges locatives à connaître.
Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?
Une charge récupérable est une dépense payée initialement par le propriétaire, mais dont le remboursement peut être demandé au locataire lorsqu’elle correspond à une dépense prévue par la réglementation.
Ces charges concernent notamment :
les dépenses liées à l’eau et au chauffage collectif ;
l’entretien des parties communes ;
certaines dépenses liées aux espaces extérieurs ;
les ascenseurs et monte-charges ;
certaines taxes et redevances ;
les dépenses de personnel correspondant à certaines tâches d’entretien.
La liste réglementaire est fixée par le décret du 26 août 1987. Elle doit être interprétée conformément aux règles applicables au logement et au contrat de location.
La liste des charges récupérables
Le décret distingue plusieurs grandes catégories de dépenses.
1. Ascenseurs et monte-charges
Certaines dépenses liées aux ascenseurs et monte-charges peuvent être récupérées auprès du locataire.
Il s’agit notamment :
- de l’électricité nécessaire au fonctionnement de l’installation ;
- des visites périodiques ;
- du nettoyage et du graissage des organes mécaniques ;
- de certaines opérations d’entretien courant ;
- des petites fournitures nécessaires à l’entretien ;
- de certaines menues réparations ;
- de certaines interventions de dépannage ne nécessitant pas le remplacement de pièces importantes.
Le décret détaille précisément les opérations concernées.
2. Eau froide et eau chaude
Les dépenses relatives à la consommation d’eau peuvent faire partie des charges récupérables.
Sont notamment concernées :
- l’eau froide consommée par les occupants ;
- l’eau chaude ;
- l’eau utilisée pour l’entretien courant des parties communes ;
- l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
- certaines taxes et redevances liées à la consommation d’eau ;
- la redevance d’assainissement dans les conditions prévues par le décret ;
- les produits nécessaires au traitement et à l’entretien de l’eau.
Le texte prévoit également certaines dépenses liées à la production d’eau chaude lorsqu’elle est collective.
3. Chauffage collectif
Lorsque l’immeuble dispose d’un chauffage collectif, certaines dépenses de fonctionnement et d’entretien peuvent être récupérées.
Il peut notamment s’agir :
- du combustible ;
- de l’énergie utilisée pour le chauffage ;
- de l’électricité nécessaire au fonctionnement des installations ;
- de certaines dépenses d’exploitation ;
- de l’entretien courant des installations ;
- de certaines menues réparations.
Le décret prévoit notamment des opérations d’entretien courant concernant les brûleurs, pompes, appareils de régulation et autres équipements de l’installation.
4. Installations individuelles
Certaines dépenses d’entretien courant et de menues réparations concernant des installations individuelles peuvent également être récupérables.
C’est notamment le cas lorsque le propriétaire effectue lui-même, à la place du locataire, une opération qui relève normalement de l’entretien courant ou d’une menue réparation prévue dans la liste réglementaire.
Le décret précise que ces dépenses sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.
5. Parties communes
L’entretien courant des parties communes peut également donner lieu à des charges récupérables.
Cela peut notamment concerner :
- le nettoyage des parties communes ;
- les produits d’entretien ;
- certaines fournitures ;
- l’électricité des parties communes ;
- certaines dépenses liées aux équipements collectifs ;
- certaines menues réparations.
L’objectif est de permettre la prise en charge par les occupants des dépenses correspondant à l’usage et à l’entretien courant des parties communes.
6. Espaces extérieurs
Certaines dépenses liées à l’entretien courant des espaces extérieurs peuvent être récupérées.
Cela peut notamment concerner :
- le nettoyage des espaces extérieurs ;
- l’entretien courant des espaces verts ;
- certaines fournitures nécessaires à cet entretien ;
- certaines opérations courantes liées aux équipements extérieurs.
Le décret inclut notamment l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs dans les dépenses récupérables.
7. Personnel d’entretien et gardiennage
Les dépenses de personnel peuvent être récupérables dans certaines situations.
Le montant récupérable dépend notamment des tâches effectuées par le gardien, le concierge ou l’employé d’immeuble.
Lorsqu’un gardien ou concierge assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, une partie de sa rémunération et des charges sociales et fiscales correspondantes peut être récupérée, à hauteur de 75 %, dans les conditions prévues par le décret.
Lorsque le gardien ou concierge n’assure qu’une seule de ces deux tâches, la récupération peut être effectuée à hauteur de 40 %.
Lorsqu’un employé d’immeuble assure l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales peuvent être récupérées en totalité, sous réserve des exclusions prévues par le texte.
Certaines sommes ne sont toutefois pas incluses dans les dépenses récupérables, notamment certaines indemnités, primes ou participations de l’employeur.
8. Électricité des parties communes
L’électricité nécessaire au fonctionnement et à l’entretien de certains équipements collectifs peut être récupérable.
Cela peut notamment concerner l’électricité utilisée pour :
- l’éclairage des parties communes ;
- certains équipements collectifs ;
- les ascenseurs ;
les installations de chauffage ou de production d’eau chaude collectives.
La récupération dépend toutefois de la nature précise de la dépense et de l’installation concernée.
9. Certaines taxes et redevances
Certaines taxes et redevances peuvent également être récupérées auprès du locataire lorsqu’elles figurent dans la liste réglementaire.
La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, lorsqu’elle est concernée, fait notamment partie des dépenses pouvant être récupérées.
En revanche, la taxe foncière elle-même reste à la charge du propriétaire. Seule la part correspondant à une taxe ou redevance récupérable peut éventuellement être refacturée au locataire.
Quelles charges ne sont pas récupérables ?
Toutes les dépenses engagées dans le cadre de la gestion d’un logement ne sont pas des charges récupérables.
Le propriétaire doit notamment rester attentif aux dépenses qui relèvent :
- des grosses réparations ;
- du remplacement important d’un équipement ;
- des travaux d’amélioration ;
- des travaux liés à la vétusté ;
- des travaux relevant des obligations du propriétaire ;
des frais de gestion de son patrimoine.
Le principe est simple : une dépense n’est pas récupérable simplement parce qu’elle concerne l’immeuble.
Elle doit entrer dans le cadre prévu par la réglementation.
Comment sont régularisées les charges locatives ?
Lorsque les charges sont payées sous forme de provisions, elles font l’objet d’une régularisation permettant de comparer les sommes versées par le locataire avec les dépenses réellement engagées.
Le propriétaire doit pouvoir justifier les montants demandés au locataire.
Il est donc important de conserver les factures, décomptes et justificatifs correspondant aux charges récupérées.
Qui paie quoi : propriétaire ou locataire ?
Pour éviter les erreurs, il est utile de retenir le principe suivant :
| Dépense | Locataire | Propriétaire |
|---|---|---|
| Consommation d’eau | ✓ | |
| Entretien courant des parties communes | ✓ | |
| Certaines dépenses de chauffage collectif | ✓ | |
| Certaines dépenses d’ascenseur | ✓ | |
| Entretien courant des espaces extérieurs | ✓ | |
| Certaines dépenses de gardiennage | ✓ | |
| Taxe foncière | ✓ | |
| Gros travaux | ✓ | |
| Travaux d’amélioration | ✓ | |
| Remplacement important d’un équipement | ✓ |
Ce tableau constitue une synthèse : pour déterminer si une dépense précise est récupérable, il convient de se reporter à la réglementation applicable et à la nature exacte de la dépense.
Comment savoir si une charge est récupérable ?
Avant de demander le remboursement d’une dépense au locataire, il est recommandé de vérifier :
1. La nature de la dépense
S’agit-il d’une dépense d’entretien courant, d’une fourniture, d’une consommation ou d’une réparation ?
2. La liste réglementaire
La dépense figure-t-elle parmi les charges récupérables prévues par le décret n° 87-713 ?
3. Le justificatif
La dépense peut-elle être justifiée par une facture, un décompte ou un autre document ?
4. Les conditions de récupération
Certaines dépenses ne sont récupérables que partiellement ou sous certaines conditions.
À retenir sur les charges récupérables
Les charges locatives sont strictement encadrées. Le propriétaire ne peut pas demander au locataire le remboursement de n’importe quelle dépense liée au logement.
Les principales catégories de charges récupérables concernent notamment :
- l’eau et certaines dépenses d’assainissement ;
- le chauffage collectif ;
- les ascenseurs ;
- l’électricité et l’entretien courant des parties communes ;
- l’entretien courant des espaces extérieurs ;
- certaines dépenses de personnel ;
certaines taxes et redevances.
La liste réglementaire des charges récupérables figure dans l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987.
En cas de doute sur une dépense particulière, il est préférable de vérifier précisément sa nature et les conditions prévues par la réglementation plutôt que de l’imputer automatiquement au locataire.
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FAQ - Charges récupérables
Questions fréquentes des propriétaires
Quelles sont les principales charges récupérables auprès du locataire ?
Les charges récupérables concernent notamment l’eau, certaines dépenses de chauffage collectif, l’entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, les ascenseurs ainsi que certaines dépenses de personnel et taxes. Leur liste est encadrée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Les gros travaux peuvent-ils être facturés au locataire ?
Non. Les grosses réparations, les travaux d’amélioration et le remplacement important d’un équipement restent généralement à la charge du propriétaire. Seules certaines dépenses d’entretien courant et de menues réparations peuvent être récupérées auprès du locataire.
Comment savoir si une dépense est récupérable ?
Une dépense doit correspondre à l’une des catégories prévues par la réglementation pour pouvoir être récupérée. Le propriétaire doit également pouvoir justifier les sommes demandées, notamment lors de la régularisation des charges.
