À Nancy, ville étudiante, la colocation permet de louer un grand appartement plus facilement et souvent plus cher au m². Mais elle pose des questions spécifiques : faut-il un seul bail ou un bail par colocataire ? Que se passe-t-il quand l’un d’eux part ? La clause de solidarité vous protège-t-elle vraiment ? Voici les règles à connaître avant de signer.
L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, qui en font leur résidence principale. Elle peut prendre deux formes : un bail unique signé par tous, ou plusieurs baux, un par colocataire.
Le logement peut être loué vide ou meublé. Les règles du bail d’habitation s’appliquent dans les deux cas.
| Critère | Bail unique | Un bail par colocataire |
|---|---|---|
| Signature | Tous les colocataires signent le même bail | Chaque colocataire signe son propre bail |
| Loyer | Un loyer global pour le logement | Un loyer par chambre |
| Solidarité | Possible avec une clause de solidarité | Impossible : chacun ne doit que son loyer |
| Départ d’un colocataire | Le bail continue avec les autres | Seul son bail prend fin |
| Surface | Règles habituelles de décence | Au moins 9 m² et 20 m³ privatifs par colocataire |
| Gestion | Plus simple | Plus lourde, mais plus souple |
Le bail unique avec clause de solidarité reste la formule la plus protectrice pour le propriétaire. Les baux individuels conviennent mieux aux grands logements où les colocataires changent souvent.
Avec une clause de solidarité, chaque colocataire est tenu de payer la totalité du loyer et des charges, et pas seulement sa part. Si l’un d’eux ne paie pas, le propriétaire peut réclamer la somme complète à n’importe lequel des autres.
La clause doit être écrite clairement dans le bail. Sans elle, chaque colocataire ne doit que sa part.
Quand la solidarité prend-elle fin ?
Quand un colocataire donne congé, sa solidarité ne s’arrête pas immédiatement. Elle prend fin :
- à la date où un nouveau colocataire, inscrit au bail, le remplace ;
- ou au plus tard six mois après la fin de son préavis.
Pendant ces six mois, le propriétaire peut donc encore lui réclamer les loyers impayés par les autres.
L’acte de caution doit nommer précisément le colocataire garanti. L’engagement de la caution prend fin dans les mêmes conditions que la solidarité de ce colocataire : à son remplacement, ou au plus tard six mois après la fin de son préavis. Demandez donc une caution par colocataire, et non une caution unique pour tout le logement.
L’UNPI Lorraine propose un acte de caution solidaire adapté.
- Le colocataire sortant donne congé avec le préavis prévu par le bail (1 mois en meublé, 1 ou 3 mois en vide).
- Les colocataires restants proposent un remplaçant, que le propriétaire accepte ou non.
- Un avenant au bail est signé pour inscrire le nouveau colocataire : c’est lui qui met fin à la solidarité du sortant.
- Le dépôt de garantie n’est pas rendu au sortant : il est restitué à la fin du bail. Les colocataires règlent la part du sortant entre eux.
Pour formaliser ces changements, utilisez nos imprimés : avenant de remplacement de colocataire et avenant d’ajout de colocataire.
- Charges au forfait : en colocation, le bail peut prévoir un forfait de charges au lieu de provisions avec régularisation annuelle. Le forfait ne peut pas être manifestement disproportionné.
- Assurance : le bail peut prévoir que le propriétaire souscrit l’assurance habitation pour le compte des colocataires et la refacture.
Les adhérents de l’UNPI Lorraine bénéficient de baux, d’avenants et de conseils juridiques adaptés à la colocation. Adhérer à l’UNPI Lorraine.
FAQ – Colocation : bail unique ou bail individuel, et la clause de solidarité
Questions fréquentes des propriétaires
La clause de solidarité est-elle obligatoire en colocation ?
Non. Elle doit être prévue expressément dans le bail unique. Sans elle, chaque colocataire ne doit que sa part du loyer.
Un colocataire qui part reste-t-il solidaire ?
Oui, jusqu’à son remplacement par un nouveau colocataire inscrit au bail, et au plus tard six mois après la fin de son préavis.
Faut-il rendre le dépôt de garantie au colocataire qui part ?
Non. Avec un bail unique, le dépôt de garantie est restitué à la fin du bail. Les colocataires s’arrangent entre eux.
Quelle surface minimale pour une colocation avec des baux individuels ?
Chaque colocataire doit disposer d’au moins 9 m² et 20 m³ de surface et de volume privatifs.
