Lors d’un épisode de fortes chaleurs, certains logements peuvent devenir particulièrement difficiles à supporter. Appartement sous les combles, exposition plein sud, ventilation insuffisante ou volets défectueux : les locataires peuvent alors se tourner vers leur propriétaire bailleur pour demander des travaux ou l’installation d’une climatisation.
Mais quelles sont réellement les obligations du propriétaire ? Un logement très chaud est-il automatiquement considéré comme indécent ? Qui doit entretenir les équipements et financer les éventuels travaux ?
Le propriétaire doit proposer un logement décent et entretenu
Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, ne présentant pas de risque manifeste pour sa santé ou sa sécurité. Il doit également maintenir le logement et les équipements mentionnés dans le bail en bon état d’usage et de fonctionnement.
La réglementation ne fixe cependant pas de température intérieure maximale pour un logement existant pendant une canicule. Une forte chaleur ne suffit donc pas, à elle seule, à rendre un logement indécent.
En revanche, la responsabilité du bailleur peut être engagée lorsque la chaleur résulte d’un défaut du logement, par exemple :
- une fenêtre qui ne s’ouvre plus ;
- une ventilation en panne ;
- des volets existants inutilisables ;
- un équipement défectueux ;
- un problème important d’isolation ou d’étanchéité.
Une ventilation suffisante doit être assurée
Le logement doit permettre une aération suffisante et un renouvellement adapté de l’air. Les fenêtres, les ouvrants et les éventuels dispositifs de ventilation doivent donc être en bon état de fonctionnement.
Le locataire est responsable de l’entretien courant des bouches d’aération et des grilles de ventilation. Il doit également veiller à ne pas obstruer les entrées d’air.
Le propriétaire doit, quant à lui, prendre en charge les réparations qui ne relèvent pas de l’entretien courant, notamment lorsque la VMC est défectueuse, mal installée ou doit être remplacée en raison de sa vétusté.
Lorsqu’un problème est signalé, il convient donc d’en rechercher l’origine afin de déterminer s’il relève d’une panne ou de la vétusté, à la charge du propriétaire, ou d’un défaut d’entretien imputable à l’occupant.
Le propriétaire doit-il installer des volets ?
La présence de volets n’est pas systématiquement obligatoire sur toutes les fenêtres. Le logement doit cependant disposer de moyens suffisants pour limiter et réguler la chaleur, par exemple grâce à l’isolation, aux protections solaires, à la ventilation ou à la possibilité d’aérer pendant la nuit.
Lorsque des volets, stores ou persiennes sont déjà présents dans le logement, le propriétaire doit les maintenir en état de fonctionnement.
Les petites réparations et l’entretien courant peuvent être à la charge du locataire. En revanche, une panne liée à la vétusté, un mécanisme hors service ou le remplacement complet d’un volet relèvent généralement du propriétaire bailleur.
La climatisation est-elle obligatoire dans une location ?
Non, le propriétaire n’a pas d’obligation générale d’installer une climatisation dans un logement loué.
L’absence de climatisation ne rend donc pas automatiquement le logement indécent. Le bailleur doit surtout s’assurer que le logement peut être correctement aéré et que les équipements existants fonctionnent.
Une vigilance particulière est toutefois nécessaire lorsque plusieurs problèmes se cumulent : fenêtres impossibles à ouvrir, absence de ventilation, volets défectueux ou chaleur excessive durable. Dans ce cas, le propriétaire doit vérifier si des réparations ou des travaux doivent être réalisés.
Le locataire peut-il installer une climatisation ?
Un locataire peut généralement utiliser un climatiseur mobile, à condition de ne pas dégrader le logement et de ne pas provoquer de nuisances excessives.
Pour une climatisation fixe nécessitant un percement, une unité extérieure ou une modification de la façade, il doit obligatoirement obtenir l’autorisation écrite du propriétaire avant le début des travaux.
Dans une copropriété, l’accord du bailleur peut ne pas suffire. L’installation peut également nécessiter une autorisation de l’assemblée générale, notamment si elle touche la façade ou les parties communes. Le règlement de copropriété doit donc être consulté.
Lorsque l’installation est demandée par le locataire pour son confort personnel, les frais d’achat, de pose et d’entretien sont généralement à sa charge, sauf accord écrit contraire.
Les travaux d’isolation sont-ils obligatoires ?
Le locataire ne peut pas exiger automatiquement des travaux d’isolation simplement parce que le logement devient chaud pendant quelques jours. Le propriétaire doit néanmoins vérifier si cette chaleur révèle un défaut plus important, comme une toiture dégradée, des fenêtres en mauvais état ou une ventilation insuffisante.
Pour améliorer le confort d’été, il peut envisager :
- l’isolation des combles ou de la toiture ;
- la réparation des menuiseries ;
- la remise en état des volets ;
- la pose de protections solaires ;
- l’amélioration de la ventilation.
Ces travaux permettent également de valoriser le logement et d’améliorer sa performance énergétique.
Canicule et location : ce qu’il faut retenir
Le propriétaire doit proposer un logement décent, entretenu et suffisamment aéré. Il doit maintenir les fenêtres, la ventilation, les volets et les autres équipements fournis en état de fonctionnement.
En revanche, il n’est pas systématiquement obligé d’installer une climatisation. Le locataire qui souhaite poser un appareil fixe doit obtenir son autorisation écrite et respecter les règles de copropriété ainsi que les éventuelles formalités d’urbanisme.
Chaque situation doit être analysée en fonction de l’état du logement, de ses équipements et de l’origine du problème.
L’UNPI Lorraine accompagne les propriétaires bailleurs pour les informer sur leurs obligations, les aider à répondre aux demandes de leurs locataires et sécuriser la gestion de leur bien. Ses équipes peuvent également les renseigner sur de nombreux autres sujets : bail, travaux, charges locatives, loyers, fiscalité ou relations avec le locataire.
