Deux voies s’offrent au bailleur qui vend : vendre occupé — possible à tout moment, sans congé, le bail se poursuivant avec l’acquéreur, moyennant une décote de prix — ou vendre libre, ce qui impose un congé pour vente notifié au moins six mois avant l’échéance du bail et ouvrant au locataire un droit de préemption. Le bon choix dépend du calendrier du bail, du marché local et de votre besoin de liquidité. Voici le comparatif et, si vous optez pour le congé, la procédure sans faute.
Option 1 — Vendre occupé : la voie rapide
Vous vendez quand vous voulez, sans toucher au bail : l’acquéreur devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions, et le locataire n’a ici aucun droit de préemption (hors cas particuliers). Contrepartie : le marché des biens occupés est plus étroit (investisseurs surtout) et le prix subit une décote, souvent de l’ordre de 10 à 20 % selon le loyer en place et la durée restante du bail. Un bien loué au prix du marché à un bon locataire se vend d’autant mieux — un argument à préparer dans le dossier de vente.
Option 2 — Vendre libre : le congé pour vente
Réservé à la location vide (en meublé, le congé de fin de bail obéit à d’autres règles), le congé pour vente doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail — lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise contre récépissé — et reproduire les mentions obligatoires. Sa particularité : il vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions que vous y indiquez.
Le droit de préemption du locataire, pas à pas
- Délai de réflexion : le locataire dispose de deux mois pour accepter l’offre (délai porté à quatre mois s’il recourt à un prêt) ; s’il refuse ou ne répond pas, il doit quitter les lieux d’ici l’échéance du bail.
- Nouvelle offre obligatoire : si vous vendez finalement à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, une seconde offre doit être notifiée au locataire — l’oublier expose la vente à la nullité.
- Prix cohérent : un prix volontairement gonflé pour dissuader le locataire, puis baissé pour un tiers, caractérise la fraude ; le formalisme du congé pour vente est l’un des plus contrôlés du droit locatif.
Le rétroplanning du vendeur
Échéance moins 10 mois : estimation du bien libre et occupé, décision de la voie ; moins 8 mois : rédaction du congé et relecture juridique ; moins 6 mois au plus tard : notification ; échéance : état des lieux de sortie, remise des clés, mise en vente libre (ou signature si le locataire a préempté). Vendre libre rapporte plus mais se prépare presque un an à l’avance — c’est le paramètre que les vendeurs découvrent trop tard.
Vous préparez la vente d’un bien loué ?
Faites arbitrer occupé/libre et relire votre congé avant notification : consultation découverte gratuite — accompagnement inclus dans l’adhésion dès 15 €/mois.
FAQ -Vendre un bien loué
Questions fréquentes des propriétaires
Puis-je vendre mon logement avec le locataire dedans ?
Oui, à tout moment et sans congé : le bail se poursuit automatiquement avec l’acquéreur aux mêmes conditions — c’est la vente occupée, généralement assortie d’une décote de prix.
Quel délai pour un congé pour vente ?
Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail en location vide, et il vaut offre de vente prioritaire à son profit.
Que se passe-t-il si je vends moins cher à un tiers après le refus du locataire ?
Vous devez lui notifier une nouvelle offre aux conditions plus avantageuses ; à défaut, la vente au tiers encourt la nullité.
