Le décès du propriétaire ne met pas fin au bail : le contrat se poursuit de plein droit avec les héritiers, qui deviennent collectivement bailleurs au sein de l’indivision successorale, jusqu’au partage. Encaissement des loyers, travaux, congé, vente : chaque acte obéit alors à des règles de majorité précises. Voici ce que les héritiers doivent faire — et éviter — pour traverser cette période sans créer de litige, ni entre eux, ni avec le locataire.
Le bail continue, les obligations aussi
Les héritiers reprennent l’ensemble des droits et obligations du bailleur défunt : percevoir les loyers, mais aussi entretenir le logement, régulariser les charges, restituer le dépôt de garantie le moment venu (il fait partie du passif de la succession). Le locataire, lui, ne peut se prévaloir du décès pour cesser de payer — il doit simplement être informé de l’identité et des coordonnées du nouveau bailleur.
Qui décide quoi pendant l’indivision ?
- Actes conservatoires (réparation urgente, déclaration de sinistre) : chaque indivisaire peut agir seul.
- Actes de gestion courante (encaisser les loyers, conclure ou renouveler un bail d’habitation, travaux d’entretien) : la majorité des deux tiers des droits indivis suffit.
- Actes de disposition (vendre le bien, donner congé au locataire pour vendre ou reprendre) : l’unanimité des indivisaires est en principe requise — c’est le point de blocage classique des successions.
Réflexe utile : désigner par écrit un mandataire parmi les héritiers (ou un tiers) pour gérer le quotidien — un compte bancaire dédié à l’indivision évite par ailleurs toute confusion sur les loyers encaissés.
Les trois premières démarches, en pratique
1) Informer le locataire par courrier du décès, de l’identité du ou des nouveaux bailleurs et des nouvelles coordonnées de paiement — sans ce courrier, un locataire de bonne foi peut légitimement suspendre ses virements faute de savoir à qui payer. 2) Prévenir l’assurance du bien et, le cas échéant, l’assureur GLI. 3) Rassembler les documents du bail (contrat, état des lieux, dépôt de garantie, décomptes de charges) : le notaire en aura besoin, et le futur gestionnaire aussi.
Et si les héritiers ne s’entendent pas ?
Le blocage d’un indivisaire n’est pas une fatalité : le tribunal peut autoriser certains actes malgré l’opposition d’un héritier lorsque le refus met en péril l’intérêt commun, et nul n’étant tenu de rester dans l’indivision, le partage — amiable ou judiciaire — peut être provoqué. Avant d’en arriver là, un cadre écrit (convention d’indivision fixant les règles de gestion et la rémunération du gérant) prévient la plupart des conflits. Les juristes de l’UNPI Lorraine accompagnent les héritiers-bailleurs, en lien avec les notaires partenaires.
Vous héritez d’un bien loué ?
Faites le point sur vos droits et les premières démarches : consultation découverte gratuite — accompagnement des héritiers-bailleurs inclus dans l’adhésion dès 15 €/mois.
FAQ - Décès du propriétaire
Questions fréquentes des propriétaires
Le locataire doit-il continuer à payer après le décès du propriétaire ?
Oui : le bail se poursuit de plein droit avec les héritiers, et le loyer reste dû ; le locataire doit simplement être informé de l’identité du nouveau bailleur et des coordonnées de paiement.
Les héritiers peuvent-ils donner congé au locataire ?
Oui, aux conditions habituelles du congé (motif, préavis, échéance du bail) — mais s’agissant d’un acte grave, l’accord de l’ensemble des indivisaires est en principe nécessaire.
Qui encaisse les loyers pendant la succession ?
L’indivision : en pratique, un mandataire désigné par les héritiers encaisse sur un compte dédié, à charge de rendre compte lors du partage.
