Chaque année, un propriétaire peut, sous certaines conditions, procéder à la révision du loyer d’un logement en cours de bail. Cette augmentation est encadrée par la réglementation et ne peut pas être décidée librement.
L’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee, sert de base au calcul de cette révision.
Alors, comment augmenter un loyer avec l’IRL en 2026 ? Quelle formule utiliser ? Quel indice choisir et quelles sont les conditions à respecter ? L’UNPI Lorraine vous explique les principales règles.
Qu’est-ce que l’IRL ?
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’Insee. Il sert notamment à encadrer la révision annuelle des loyers des logements concernés.
Le montant du loyer ne peut pas être augmenté au-delà de l’évolution de l’IRL applicable.
En 2026, le dernier indice publié à ce jour est celui du 2e trimestre 2026. Il s’établit à 148,37 en Hexagone, soit une progression de 1,15 % sur un an par rapport au 2e trimestre 2025, dont l’indice était de 146,68.
Le prochain indice, correspondant au 3e trimestre 2026, est prévu pour le 15 octobre 2026.
Dans quels cas peut-on augmenter un loyer avec l’IRL ?
La révision du loyer n’est pas automatique. Pour pouvoir appliquer une révision annuelle, le bail doit prévoir une clause de révision du loyer.
Cette clause indique notamment la date de révision et le trimestre de référence de l’IRL.
Lorsque le bail prévoit cette possibilité, le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an, à la date indiquée dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.
À défaut de clause de révision dans le contrat, le loyer ne peut pas être augmenté chaque année sur la base de l’IRL.
Attention aux logements classés F ou G
La révision du loyer est également soumise à des restrictions liées à la performance énergétique du logement.
En métropole, la révision du loyer est interdite pour certains logements classés F ou G, notamment lorsque le bail est concerné par les dispositions entrées en vigueur depuis le 24 août 2022. Ces règles s’appliquent également progressivement à certains baux en cours.
Il est donc important de vérifier le DPE du logement avant d’appliquer une révision.
Comment calculer l’augmentation du loyer avec l’IRL ?
Le calcul de la révision est relativement simple.
La formule est la suivante :
Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × nouvel IRL ÷ ancien IRL
Il faut utiliser l’IRL correspondant au trimestre de référence prévu dans le bail, puis le comparer à l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Exemple avec l’IRL 2026
Prenons l’exemple d’un logement dont le loyer mensuel hors charges est de 600 €.
Le bail prévoit une révision au mois de juillet et le trimestre de référence est le 2e trimestre.
Les indices à prendre en compte sont alors :
IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37
IRL du 2e trimestre 2025 : 146,68
Le calcul est donc :
600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 €
Le nouveau loyer mensuel hors charges peut donc atteindre 606,91 €, sous réserve que les autres conditions de la révision soient remplies.
L’augmentation correspond ici à 6,91 € par mois, soit une hausse de 1,15 %.
Quel IRL choisir pour la révision du loyer ?
Le choix du trimestre est important.
Il ne faut pas simplement prendre le dernier IRL publié au moment où vous effectuez le calcul. Il faut vérifier le trimestre de référence indiqué dans le bail.
Par exemple, si le contrat prévoit le 2e trimestre comme indice de référence, il faut comparer :
IRL T2 2026 / IRL T2 2025
Pour le 2e trimestre 2026 :
| Période | IRL Hexagone | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| T2 2025 | 146,68 | +1,04 % |
| T2 2026 | 148,37 | +1,15 % |
Les valeurs sont publiées officiellement par l’Insee et reprises dans le tableau des IRL de l’ANIL.
Quand demander la révision du loyer ?
La révision doit être demandée dans le délai prévu par la réglementation.
Le propriétaire dispose d’un an à compter de la date prévue pour la révision afin de demander l’application de cette révision. Si la demande est effectuée plus tard, la révision ne peut pas être appliquée rétroactivement : elle prend effet à compter de la demande.
Il est donc préférable de vérifier chaque année la date de révision prévue dans le bail et de ne pas attendre pour effectuer la démarche.
La révision du loyer est-elle automatique ?
Non.
Même lorsqu’une clause de révision est prévue dans le bail, le propriétaire doit effectuer la démarche pour appliquer le nouveau montant. La révision n’est donc pas automatique du seul fait de la publication d’un nouvel IRL.
Le propriétaire doit également respecter les règles applicables au logement et au contrat concerné.
À retenir
L’augmentation d’un loyer avec l’IRL est encadrée par des règles précises. Elle n’est possible que si les conditions prévues par le bail et la réglementation sont réunies.
En 2026, le dernier IRL publié pour l’Hexagone est celui du 2e trimestre : 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an.
Pour éviter toute erreur, pensez à vérifier le trimestre de référence inscrit dans le bail et à utiliser les indices officiels publiés par l’Insee.
Besoin d’aide concernant la gestion de votre logement ?
L’UNPI Lorraine accompagne les propriétaires dans leurs démarches et leurs questions liées à la location et à la gestion immobilière.
FAQ - IRL 2026
Questions fréquentes des propriétaires
Peut-on augmenter un loyer avec l’IRL chaque année ?
Oui, sous réserve que le bail comporte une clause de révision du loyer et que les conditions légales soient respectées. La révision peut généralement être effectuée une fois par an, à la date prévue dans le contrat.
Quelle formule utiliser pour calculer l’augmentation du loyer ?
La formule est : nouveau loyer = loyer actuel hors charges × nouvel IRL ÷ ancien IRL. Il faut utiliser les deux indices correspondant au même trimestre de référence prévu dans le bail.
Quel est le montant de l’IRL en 2026 ?
Le dernier IRL publié pour l’Hexagone est celui du 2e trimestre 2026 : 148,37, soit une hausse de 1,15 % sur un an. Le montant à utiliser dépend toutefois du trimestre de référence indiqué dans le bail.
