Lorsqu’on est bailleur, il arrive parfois qu’un locataire indélicat cause des problèmes à ses voisins. Comment le propriétaire peut intervenir pour faire cesser ce trouble ? Le locataire est-il le seul responsable ? Que risque le bailleur ? 

LA CARACTERISATION DES NUISANCES

Il y a 3 grandes catégories de nuisances :

– Les nuisances sonores ou olfactives

– Les dégradations et l’encombrement des parties communes

– Le non-respect du règlement de copropriété

En vertu de l’article 7 de la loi de 1989 et plus particulièrement de l’alinéa b) de cet article rappelant les obligations du locataire, on peut souligner l’obligation d' »user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » qui incombe au locataire.

Quand le propriétaire n’est pas sur place, il faut donc le prévenir de ces nuisances. Les voisins ou le syndic doivent le contacter, notamment dans le cas de la violation du règlement de copropriété.

Ensuite, pour qu’il soit impliqué, il faut le mettre en demeure d’agir pour mettre un terme à ces nuisances. L’article 6-1 de la loi de 1989 prévoit : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. ». Il faut l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception. Des témoignages, des pétitions, un constat d’huissier ou encore un procès verbal établi par la police peuvent appuyer la demande.

L’ACTION DU BAILLEUR

Ensuite, une fois prévenu des troubles causés par son locataire, le propriétaire doit faire tout ce qui est en son possible pour faire cesser le trouble. Plusieurs moyens amiables et contentieux existent : il peut envoyer une lettre recommandée de mise en demeure d’arrêter les nuisances (cf article 6-1 de la loi de 1989 mentionné plus haut), organiser une rencontre avec un conciliateur, demander la résiliation du bail…

Si le propriétaire ne fait rien, les voisins victimes de nuisances peuvent saisir le tribunal pour l’attaquer en responsabilité. Il est ainsi vivement recommandé d’agir.

COMMENT RESILIER LE BAIL ?

• Cas n° 1 : Le bail comporte une clause de résiliation (possibilité prévue à l’article 4g de la loi de 1989, qui énumère les clauses autorisées : « g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée »). Le propriétaire n’a donc qu’à faire constater cette clause devant un tribunal puis demander l’expulsion du locataire.
• Cas n°2 : Le bail est proche de son terme (3 ans, 6 ans…). Le propriétaire peut donner congé pour motif sérieux et légitime 6 mois avant cette date. Le motif sérieux et légitime en question sera le trouble occasionné par le locataire.
• Cas n°3 : Le bail ne comporte pas de clause de résiliation. Le propriétaire doit alors assigner son locataire en justice. Il faut demander la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire auprès d’un juge.

L’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) vous accompagne.