Un propriétaire occupant est-il vraiment libre de faire ce qu’il veut dans son logement ? A-t-il des limites à ses droits ?

En vertu de l’article 9 de la loi de 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». A la lecture de ce texte, deux limites s’imposent au propriétaire occupant :

  1. celle du respect du voisinage
  2. celle du respect du règlement de copropriété

LA PREMIÈRE LIMITE À SES DROITS : LE RESPECT DU VOISINNAGE 

Un propriétaire occupant est toujours libre de faire ce qu’il veut au sein de ses parties privatives. Dans la limite toutefois du respect du voisinage (de leur tranquilité et de leurs droits). C’est à dire en évitant les nuisances en tout genre. On entend par « partie privative » :

  • son logement
  • ses espaces extérieurs
  • mais aussi sa cave, sa place de parking ou tout autre équipement dont il a l’usage exclusif (terrasse, box…).

Concernant ces parties privatives, il est en droit de les occuper comme bon lui semble : les louer à qui il veut, les vendre à la personne qu’il souhaite… Toutefois, il peut arriver que le réglement de propriété prévoit qu’une place de parking soit proposée en priorité aux autres copropriétaires (voir l’article 8-1 de la loi citée plus haut).

LA DEUXIÈME LIMITE À SES DROITS : LE RESPECT DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Remis lors de l’achat du bien, il a pour but de régir les rapports entre les copropriétaires et l’utilisation des parties communes (selon l’article 8 de la loi de 1965 citée plus haut). Ce texte peut poser des limites à l’utilisation des parties privatives d’un bien.

L’interdiction de certaines professions

Si le réglement de copropriété prévoit que le logement ne peut être utilisé qu’à des fins d’habitation et non pas en usage mixte (commercial et habitation), il faut le respecter. Il arrive aussi que certains types de professions soient autorisés que d’autres soient interdits. C’est le cas pour l’autorisation de l’exercice d’une profession libérale et de l’interdiction de certains commerces ou restaurants. On trouve en général deux types de clause au sein des réglements de copropriété :

– La clause d’habitation bourgeoise simple. Elle interdit toute activité commerciale mais rend possible l’exercice d’une activité libérale. En cas de litige, c’est le juge qui apprécie souverainement la compatibilité de cette activité avec la destination de l’immeuble, notamment au regard de son standing (confort, situation géographique…).

– La clause d’habitation bourgeoise exclusive. Elle interdit l’exercice de toute activité professionnelle, quelle qu’elle soit.

Attention : même autorisée, une profession ne doit pas porter atteinte à la tranquillité des voisins. Le locataire doit donc également respecter le règlement de copropriété.

L’interdiction de certains usages 

Le règlement de copropriété peut également prévoir des restrictions concernant l’usage des annexes extérieures (balcon, terrasse, jardin privatif….). Par exemple, il peut notamment interdire de faire sécher le linge à l’extérieur, d’installer une parabole, de faire des barbecues (susceptibles par ailleurs de créer des nuisances de voisinage), d’installer des caches-vue (canisses, bambou…), d’installer des pots de fleur ou jardinières sur les rebords extérieurs des balcons ou des fenêtres, de secouer depuis votre fenêtre les nappes, tapis, …

Dans tous les cas, même en l’absence d’interdiction établie par le règlement de copropriété, l’usage que vous faites des annexes extérieures (dont vous êtes propriétaire ou dont vous avez la jouissance) ne doit pas être source de nuisances excessives pour le voisinage.

À noter : le règlement de copropriété peut interdire de faire un feu de cheminée.