Projet de loi de finances

adoption de la première partie du projet

loi de finances pour 2024

Le ministre du Logement, Patrice Vergriete, avait évoqué une refonte complète de la fiscalité locative, suscitant un vif débat dans le cadre du projet de loi de finances 2024.

En vue de cette réforme, une mission parlementaire a été instaurée pour formuler des propositions traitant notamment des points suivants :

  • La fiscalité des meublés de tourisme ;
  • La lourdeur de la fiscalité de la location nue ;
  • La création éventuelle d’un statut du bailleur privé, une demande exprimée notamment par la FFB et les Notaires de France afin de simplifier les nombreux régimes fiscaux complexes.

La plupart des propositions visant à réformer le secteur immobilier ont été rejetées notamment en raison de l’utilisation de l’article 49-3.

La première partie du projet de loi de finances pour 2024 
(PLF 2024) a été adoptée à l’Assemblée nationale, en première lecture, le vendredi 20 octobre 2023.

Voici les principales dispositions intéressant l’immobilier

1

Fiscalité des revenus fonciers : Aucun changement

Les propriétaires louant des logements vides ne bénéficient d’aucune mesure particulière : Un amendement proposé par le Modem, visant à soumettre les revenus classés comme revenus fonciers à la flat tax de 30 % plutôt qu’à l’imposition progressive selon les tranches de l’impôt sur le revenu, n’a pas été approuvé.

Pour rappel, les revenus fonciers sont actuellement imposés au taux marginal d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %. Cela signifie une fiscalité sur les revenus locatifs particulièrement lourde pour les bailleurs les plus fiscalisés, atteignant jusqu’à 62,2 % d’imposition pour ceux avec un TMI de 45 %.

2

Modification de la fiscalité des meublés de tourisme classés

Airbnb : le gouvernement réduit l’abattement fiscal par erreur.

Lors du passage du texte devant le sénat les parlementaires de plusieurs groupes, ont inclus dans le texte un article prévoyant de faire baisser cet abattement fiscal à 30 % dans les zones qui rencontrent des difficultés d’accès au logement, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 euros. L’article prévoit aussi un abattement de 50 % en zones rurales.

et l’amendement a été laissé par erreur dans le texte final.

La mesure initiale que vous voulez mettre en œuvre le gouvernement était l’alignement, dans le régime « micro-BIC » de la fiscalité des meublés longue durée et saisonniers : les  logements classés meublés de tourisme, devait passer à 50% dans une limite réduite à 77 700 € de revenus annuels (contre 188 700 € actuellement) et l’abattement à 71% demeurait pour les meublés de tourisme classés qui sont situés en zone rurale, avec toutefois un seuil de chiffre d’affaires abaissé à 50 000 €.

Le gouvernement entend rectifier cette “erreur”, L’abattement pourrait être revu lors d’un futur projet de loi de finances rectificative.

C’est une « erreur matérielle », a reconnu une source gouvernementale, soulignant par ailleurs que les règles de procédure parlementaire « ne permettent pas de corriger la disposition immédiatement ».

Mais le débat continuera d’être soulevé à l’Assemblée avec la poursuite de l’examen d’une loi transpartisane sur le sujet, attendue en janvier.

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3

Modification de MaPrimRenov'

MaPrimeRénov’ sera ciblée sur des projets de rénovations performantes et globales, induisant au moins un gain de deux classes énergie au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE). 

L’aide devrait être disponible pour l’ensemble des propriétaires de logements sans condition de ressources. La nouvelle Primerenov’ s’organise autour de deux piliers : « performance » pour les rénovations importantes et « efficacité » pour les petits bouquets de travaux,Le recours à un accompagnateur agréé demeure obligatoire pour les travaux d’ampleur. Il sera gratuit ou partiellement financé par l’aide, l’aide forfaitaire « efficacité » sera réservée aux revenus les plus bas et soumise à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE).

4

Réduction et crédits d'impôts

Prolongé jusqu’en 2027, le PTZ est recentré. Le prêt concernera désormais des logements précis, à savoir des appartements neufs en zone tendue et des logements anciens en zone détendue sous réserve de travaux Le prêt à taux zéro (PTZ) millésimé 2024 sera moins intéressant : La construction de maisons individuelles n’y est plus éligible, tout comme le financement de logement neufs dans les zones détendues

Le PTZ ne sera en effet accessible que pour l’achat d’un appartement neuf situé dans une ville en zone tendue (zone A, Abis, B1). Cela exclut l’acquisition de maisons individuelles.

Dans l’ancien, le PTZ ne pourra financer que l’achat d’un logement situé en zone détendue (B2 et C) et nécessitant des travaux d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’opération. L’installation d’un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles ne sera pas éligible.

  • Prolongation de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

l’éco-PTZ, qui sert à financer certains travaux d’amélioration de la performance énergétique globale des logements, serait également prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.

Pour quatre ans, soit jusqu’au 31 décembre 2027 avec une hausse des plafonds d’aide et de la durée de remboursement maximale pour certaines opérations ; et l’extension de la distribution du prêt aux sociétés de tiers‑financement.

Diverses modifications seront apportées pour faciliter l’utilisation de ce dispositif, en combinant l’éco-PTZ “Copropriétés” avec le programme d’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’ “Copropriétés” et en augmentant les plafonds d’aide ainsi que la durée maximale de remboursement pour certaines opérations.

  • Le dispositif Denormandie prorogé d’un an

Le dispositif d’investissement locatif Denormandie dans l’ancien qui devait s’achever au 31 décembre 2023 est prorogé d’un an, jusqu’à fin 2024.

Rappel :  Ce dispositif aux propriétaires bailleurs une réduction d’impôt à condition de réaliser des travaux dans le bien représentant au moins 25% du coût total de l’investissement et de s’engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.

  • Dernière année du dispositif Pinel

Les investisseurs dans l’immobilier neuf pourront encore bénéficier du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Cependant depuis la loi de finances pour 2021, la réduction d’impôt passera en 2024  à 9% pour un engagement de location sur 6 ans, à 12% pour une location sur 9 ans et à 14% pour 12 ans de location.

Aucun nouveau dispositif fiscal consacré à l’investissement locatif n’est prévu dans le PLF pour 2024 à ce jour.

Et

  • instauration temporaire d’une réduction d’impôt pour dons effectués en vue de la sauvegarde du patrimoine religieux des petites communes ;
  • prorogation de la réduction d’impôt Malraux ;
  • prorogation du crédit d’impôt pour travaux au titre des plans de prévention des risques technologiques (PPRT).

5

Impôt sur la fortune immobilière

Non-déductibilité de certaines dettes contractées par l’intermédiaire d’une entité. – Les dettes contractées par l’intermédiaire d’un organisme ou d’une société détenue par le redevable de l’IFI et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable ne seraient plus déductibles pour la valorisation des parts ou actions entrant dans le champ de l’IFI au titre de l’IFI dû à compter de 2024 . Cette règle ne pourrait cependant pas avoir pour effet de porter la valeur des titres au-delà de la valeur vénale déterminée dans les conditions de droit commun (CGI, art. 973, IV nouveau) (Art. 3 duovicies nouveau).

6

plus-values des particuliers

Plus-values immobilières : renforcement des mesures en faveur de certaines opérations d’aménagement

7

procédures fiscales

Création d’une peine complémentaire de privation des droits à réductions et crédits d’IR et d’IFI ;

Prorogation et l’élargissement du champ de l’expérimentation autorisant les administrations fiscale et douanière à détecter la fraude fiscale par la collecte et l’exploitation de certaines données des plateformes en ligne ;

8

régimes particuliers et dispositifs divers

Prorogation de l’exonération d’IR des profits tirés de la LMNP d’une partie de la résidence principale ;

Loueurs en meublé et parahôtellerie : mise en conformité des règles de TVA.

Crédit d’impôt pour investissements en Corse (CIIC) : précisions sur l’éligibilité de certains travaux de rénovation ;

Elargissement de la réduction d’impôt pour investissement dans le logement social ancien outre-mer (Girardin social).

9

bénéfices industriels et commerciaux

Prorogation du crédit d’impôt « haute valeur environnementale ».

10

taxe foncière

TFPB : aménagement des exonérations de logements à vocation de développement durable 

TFPNB : prorogation du dégrèvement en faveur des associations pastorales ;

Instauration d’une exonération de longue durée de TFPB pour les logements locatifs sociaux achevés depuis plus de 40 ans faisant l’objet d’une rénovation lourde.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : création d’une exonération facultative en faveur des fondations et associations d’utilité publique et d’intérêt général.

Ces mesures ne seront applicables, dans leur version définitive, qu’après la promulgation du texte, prévue fin décembre 2023.

La seconde partie du PLF 2024 est examinée par les députés en séance publique depuis le 31 octobre 2023.

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