Je veux vendre mon bien sans le locataire en place. Quels sont ses droits ?

Lorsqu’un propriétaire veut vendre son bien vide de toute occupation, le locataire doit recevoir une proposition d’acheter le bien et ce, en priorité. Le propriétaire peut toutefois vendre son bien avec le locataire en place. Cela n’a pas de conséquence pour le locataire. Il est alors redevable du loyer et des charges auprès du nouveau bailleur. Il doit recevoir une notification de la part du notaire.

Attention, ces dispositions ne s’appliquent pas aux logements meublés. Nous ne traiterons également pas de la vente d’un immeuble entier ou par lot.

LE PRINCIPE 

L’article 15 II. de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que le congé doit indiquer au minimum :

  • le prix
  • les conditions de vente

Ce congé vaut offre de vente qui est valable pendant les 2 premiers mois (sur 6) du préavis. Si le locataire ne donne pas suite, il doit quitter les lieux à la fin du congé.

Il faut donc prévenir le locataire du souhait de son bailleur de vendre le bien qu’il loue. Il faut lui communiquer cette information par le biais d’un congé pour vente.

Il y a une exception : lorsque le bailleur vend son bien à des parents jusqu’au 3ème degré, le locataire est exclu de ce droit.

LE CONGÉ POUR VENTE 

Il ne peut intervenir qu’à chaque échéance du bail. A savoir :

  • tous les 3 ans pour un bail portant sur une location vide conclu pour cette durée, ce qui est généralement le cas lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale
  • tous les 6 ans lorsque le bailleur est une SCI non familiale

Il doit être donné par :

  • courrier recommandé
  • lettre remise en main propre contre signature
  • par voie d’huissier

Et ce, au plus tard 6 mois avant la fin du bail.

Nous attirons vivement votre attention sur le fait que donner un congé pour vente moins de 6 mois avant le bail est nul. Cela a pour conséquence de reconduire le bail automatiquement et tacitement pour une nouvelle période de 3 ans. C’est à dire que pour un bail dont l’échéance est le 1er Décembre 2020, il faut donner le congé avant le 1er Juin 2020. 

Il faut respecter un certain nombre de règles de forme dans la rédaction du congé (comme tout congé). Il faut y faire figurer, comme le prévoit l’article 15 II cité précédemment :

  • le prix
  • les conditions de la vente (modalités de paiement, charges, désignation du bien etc).
  • y joindre également la notice prévue par l’arrêté du 13 Décembre 2017

ET ENSUITE ?

Après l’envoi du congé, il faut s’assurer que le locataire l’a réceptionné. Si ce dernier ne répond pas ou répond négativement dans les deux mois qui suivent la réception du congé, on considère que le locataire renonce à l’achat du bien. Le locataire devra donc quitter les lieux à la fin du délai de préavis.

En revanche, si le locataire accepte l’offre, la vente doit intervenir dans les 2 mois suivant l’acceptation de l’offre. Si le locataire précise son souhait de recourir à un prêt, le délai est de 4 mois. S’il n’y a pas de vente dans ce délai, l’offre devient nulle. Le locataire doit quitter les lieux.

Précision : si vous envoyez le congé plus de 6 mois avant la fin du bail (ce qu’on conseille de faire), le locataire doit attendre que la période de 6 mois avant la fin du bail commence pour répondre. De même que le silence du locataire vaut refus une fois que le délai de 6 mois court. C’est à dire s’il ne s’est pas manifesté au plus tard 4 mois avant la fin du bail. –

LA FIN DU DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE

Ce droit de préemption du locataire peut refaire surface au profit de l’ancien locataire. Même si ce dernier a quitté le logement il y a longtemps. Et même si ce dernier avait refusé l’offre à l’époque, dans le cas où le propriétaire a trouvé un acquéreur à un prix plus bas ou à des conditions plus favorables que ce qui lui avait été proposé à l’époque. Cette notification doit alors être faite à la dernière adresse connue par son propriétaire (à défaut, l’adresse du bien loué à l’époque) et il dispose d’un mois pour se décider.

Cette possibilité est prévue dans l’article 15 toujours qui dit que si le propriétaire veut vendre :

  • à des conditions plus avantageuses
  • ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur

Le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire. L’adresse d’envoi est la dernière communiquée par le locataire. Sinon, l’envoi de la notification se fera à l’adresse du bien et vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réceptionLa loi ne prévoit aucune durée dans le temps. On considère donc que cette obligation reste valable tant que le bien n’est pas vendu.