Je veux vendre mon bien sans le locataire en place. Quels sont ses droits ?
Attention, ces dispositions ne s’appliquent pas aux logements meublés. Nous ne traiterons également pas de la vente d’un immeuble entier ou par lot, ce sera le thème d’un article ultérieur.
LE PRINCIPE
L’article 15 II. de la loi du 6 Juillet 1989 énonce que, “Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.”
Le locataire doit donc être prévenu du souhait de son bailleur de vendre le bien qu’il loue et cette information doit lui être communiquée par le biais d’un congé pour vente.
Ce droit de préemption connait une exception : lorsque le bailleur vend son bien à des parents jusqu’au 3ème degré, le locataire est exclu de ce droit.
LE CONGÉ POUR VENTE
Ce congé ne peut intervenir qu’à chaque échéance du bail (donc tous les 3 ans pour un bail qui a été conclu pour cette durée, ce qui est généralement le cas lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale).
Il doit prendre la forme d’un courrier recommandé, d’une lettre remise en main propre contre signature ou être délivré par voie d’huissier.
Il doit être délivré dans tous les cas, au plus tard 6 mois avant la fin du bail.
Nous attirons vivement votre attention sur le fait qu’un congé pour vente délivré moins de 6 mois avant le bail est nul et le bail est automatiquement et tacitement reconduit pour une nouvelle période de 3 ans. C’est à dire que pour un bail se terminant le 1er Décembre 2020, le congé doit être reçu avant le 1er Juin 2020.
Le congé doit respecter un certain nombre de règles de forme (comme tout congé) mais également contenir, comme le prévoit l’article 15 II cité précédemment, le prix et les conditions de la vente (modalités de paiement, charges, désignation du bien etc). Il faut y joindre également la notice prévue par l’arrêté du 13 Décembre 2017.
ET ENSUITE ?
Une fois le congé envoyé et dûment réceptionné par le locataire, si ce dernier ne répond pas ou répond négativement dans les deux mois qui suivent la réception du congé, le locataire est réputé renoncer à l’achat du bien. Le locataire devra donc quitter les lieux à la fin du délai de préavis.
En revanche, si le locataire accepte l’offre, la vente doit intervenir dans les 2 mois suivant l’acceptation de l’offre, ou dans les 4 mois si le locataire précise son souhait de recourir à un prêt. Si aucun acte de vente n’a été signé passé ce délai, l’offre devient nulle et le locataire doit quitter les lieux.
Attention à une petite subtilité là encore : si vous envoyez le congé plus de 6 mois avant la fin du bail (ce qui est possible et même conseillé de faire), le locataire doit attendre que la période de 6 mois avant la fin du bail commence avant de renoncer au bien, de même que le silence du locataire vaut refus une fois les 6 mois entamés, c’est à dire s’il ne s’est pas manifesté au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
En termes de dates, pour notre bail qui finit le 1er Décembre 2020 et pour lequel le congé doit être reçu avant le 1er Juin 2020 : si le propriétaire s’y est pris à l’avance et a donné congé à son locataire le 1er Mars 2020, le locataire ne peut renoncer à l’offre qu’à partir du 1er Juin 2020 et le délai pour l’interprétation du silence du locataire sera du 1er Juin au 31 Juillet 2020. Passé le 1er Aout, le locataire sera réputé avoir refusé.
LA FIN DU DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE
Ce droit de préemption du locataire peut refaire surface au profit de l’ancien locataire, même si ce dernier a quitté le logement il y a longtemps et même si ce dernier avait refusé l’offre à l’époque, dans le cas où le propriétaire a trouvé un acquéreur à un prix plus bas ou à des conditions plus favorables que ce qui lui avait été proposé à l’époque. Cette notification doit alors être faite à la dernière adresse connue par son propriétaire (à défaut, l’adresse du bien loué à l’époque) et il dispose d’un mois pour se décider.
Cette possibilité est prévue dans l’article 15 toujours “Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.” et puisque ce dernier ne mentionne aucune durée dans le temps, cette résurrection peut intervenir à tout moment, tant que le logement n’est pas vendu.
