Le locataire bénéficie presque toujours d’un droit de préemption en cas de vente de son logement par le bailleur. Et lorsque le bailleur possède l’immeuble entier et qu’il veut le vendre dans son intégralité ? Quels sont les cas où le locataire bénéficie d’un droit de préemption et ceux pour lequel il n’en a pas ? Comment se passe la procédure ?

Le principe

En vertu de l’article 10-1 de la loi de Décembre 1975, un locataire bénéficie d’un droit de préemption lorsque son bailleur vend l’immeuble entier. Attention, cet immeuble doit comporter plus de 5 logements. Il faut vendre l’immeuble en intégralité et en une seule fois.

Le propriétaire peut donner le congé en cours de bail. C’est la différence par rapport à la vente d’un logement seul.

On écarte automatiquement ce droit de préemption au profit du locataire en place si :

  • l’acquéreur prend l’engagement de proroger les baux des locataires en cours
  • pour une durée de 6 ans
  • à compter de la signature de l’acte de vente

Ce droit de préemption est également écarté :

  • lorsque l’acquéreur est un parent (jusqu’au 4ème degré) du propriétaire
  • lorsque l’acquéreur est un organisme d’HLM
  • ou la commune sur laquelle est situé le bien (voir plus bas).

La procédure

Il faut prévenir la commune en premier de cette mise en vente. Le propriétaire doit adresser la notification au maire de la commune en question et mentionner le prix et les conditions de la vente (dans sa totalité et en une seule fois en l’occurence). 

Si la commune ne se porte pas acquéreur, les locataires doivent alors recevoir la notification un par un. Cette notification doit comprendre les modalités de vente (prix, conditions etc) et respecter quelques règles de forme. Il faudra également joindre la notice, comme pour le congé pour vente ainsi qu’une copie du projet de réglement de copropriété et du diagnostic technique de l’immeuble. L’offre est valable 4 mois à compter de la réception du congé. 

Comme pour le congé pour vente d’un bien vendu seul en revanche, il faut faire une nouvelle offre à chaque locataire si les conditions de la vente deviennent plus avantageuses (baisse du prix…). Le locataire n’a dans ce cas plus 4 mois mais 1 mois pour répondre, après avoir reçu le congé. 

Les modalités offertes au locataire

S’il veut acheter le bien : le locataire a un délai de 2 mois pour finaliser la vente. Ce délai passe à 4 mois si le locataire mentionne son souhait de recourir à un prêt pour financer son achat dans le courrier d’acceptation. La vente doit avoir lieu dans les délais. Sinon l’acceptation du locataire est nulle.

S’il refuse ou ne répond pas (ce qui équivaut à un refus) au cours de ces 4 mois, le locataire n’est pas tenu de quitter le logement. Dans ce cas, l’acquéreur de l’immeuble entier l’aura comme locataire.

Attention : si un seul locataire accepte l’offre, l’immeuble devient une copropriété. Dans ce cas, le propriétaire ne peut plus vendre l’immeuble en entier.