Les travaux dans un logement loué
Il arrive fréquemment qu’en cours de bail, le locataire en place ait à subir des travaux plus ou moins importants dans les lieux loués.
Certains sont réalisés dans son intérêt et sont susceptibles de lui apporter un élément de confort nouveau ou de mettre fin à un désagrément dont il se plaignait. Mais d’autres peuvent toucher des parties moins visibles de l’immeuble et donc sembler moins nécessaires à ses yeux.
Ces travaux peuvent être de courte durée et d’importance minime alors que d’autres vont l’impacter pendant des semaines et le priver d’une partie de la chose louée. Ils deviennent alors parfois source de conflits, chacun faisant valoir ses droits et pointant les devoirs de l’autre partie.
Nous vous proposons de faire le point sur ce qui peut être imposé à un locataire et si ce dernier peut prétendre à une indemnisation ou non.
I – DES TRAVAUX DONT L’INITIATIVE NE PROVIENT PAS DU LOCATAIRE
Ces travaux peuvent être imposés par la copropriété (a) ou par le propriétaire en raison de l’état du logement (b).
A
Des travaux imposés par la copropriété
Il est fréquent que le syndicat des copropriétaires décide lors de l’assemblée générale annuelle de réaliser des travaux nécessitant d’intervenir directement dans un logement ou en gênant parfois l’accès. Il peut aussi arriver que ces travaux privent les occupants d’un service. Cela concerne par exemple la pose d’échafaudage devant les fenêtres, le changement d’une porte d’entrée, la condamnation de terrasses et de balcons lors de la réfection de garde-corps, la rénovation de la rampe d’accès au parking, la réparation de l’ascenseur…
Les copropriétaires occupants, en principe d’accord pour la réalisation de ces travaux lorsqu’ils n’en sont pas directement à l’initiative, n’ont pas d’autre choix que d’en subir les désagréments. Par ailleurs, ces travaux ne peuvent que participer à la valorisation de leur bien ou au contraire en limiter la dévalorisation.
Mais qu’en est-il des locataires ? En effet, ces derniers ne se soucient pas forcément toujours de l’aspect esthétique de l’immeuble ou de la périodicité de certaines réparations. Tout ce qu’ils voient, c’est qu’ils paient un loyer et des charges en contrepartie de services et que ces travaux vont les priver de la jouissance de certains éléments.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit parmi les obligations qui incombent au locataire que « le locataire est obligé (…) e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble. »
Ainsi, le locataire est obligé de laisser effectuer les travaux dans son logement commandés par la copropriété, qu’il en approuve ou non le bienfondé.
B
Des travaux imposés par l’état du logement
Il peut arriver, bien que contre la volonté du propriétaire bailleur, qu’un élément de la chose louée soit défaillant et nécessite des réparations. On peut penser à un problème sur une chaudière, un volet, un chauffe-eau. Un sinistre peut également se produire, occasionnant des dégâts nécessitant des réparations.
Le propriétaire est obligé par la loi (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) de délivrer au locataire un logement décent et « en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ».
Ce texte peut laisser penser que comme le logement est délivré « en bon état de réparation », il ne sera pas nécessaire de faire des travaux pendant la période où le locataire occupe le logement. Le même article prévoit toutefois que le propriétaire est obligé « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »
Ainsi, si, en cours de bail, un des éléments de la chose louée nécessite réparation ou si un des critères du logement décent venait à ne plus être respecté, le propriétaire devrait y remédier, occasionnant des travaux.
II – LES DEVOIRS ET LES DROITS DU LOCATAIRE
Nous allons constater que la loi impose des devoirs au locataire (a) mais lui confère également des droits (b), le tout à concilier avec le déroulé des travaux
A
Les devoirs du locataire
L’article 1724 du code civil est LE texte régissant les travaux en cours de bail. Il prévoit que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. » Ainsi, un locataire ne peut jamais s’opposer à la réalisation de travaux dans la chose louée.
Parmi les obligations du locataire mentionnées dans la plupart des baux d’habitation, figure celle de laisser visiter le bien par le propriétaire, son architecte ou toute autre personne mandatée par lui. Ainsi, le locataire doit non seulement laisser les travaux se faire dans les lieux loués, mais également subir le passage de divers professionnels réalisant des visites ayant pour but de préparer les travaux en question (mesures, faisabilité, devis etc).
Si les travaux ont pour origine un sinistre ou des malfaçons consécutives à des travaux, le locataire doit se rendre disponible pour laisser intervenir un expert, des professionnels ou des personnes envoyées par le syndic de copropriété si le sinistre concerne la copropriété.
Cette obligation est à nouveau prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 évoquée plus haut : « le locataire est obligé(…) e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution (…) de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. »
B
Les droits du locataire
Le locataire dispose en premier lieu du droit d’être informé des travaux. Le bailleur doit, sous peine de sanction, l’informer de la nature des travaux prévus et de leurs modalités d’exécution. Cette notification doit lui être remise « avant le début des travaux » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Selon l’ampleur des travaux, il est conseillé de le prévenir entre 15 et 30 jours avant le début de l’intervention. Il faudra lui adresser cette notification par lettre recommandée avec avis de réception ou lui remettre en main propre contre émargement.
Il a également des droits quant aux périodes de réalisation des travaux. La loi prévoit là encore que « Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire ». Par ailleurs, les travaux ne doivent pas rendre l’utilisation de la chose louée impossible ou dangereuse.
Si l’un de ces trois premiers droits n’est pas respecté, le locataire est en droit de saisir le juge pour demander la suspension, l’arrêt voire l’interdiction des travaux entrepris.
Ce que beaucoup d’adhérents se demandent quand on parle de travaux impactant le locataire, c’est l’existence d’un dédommagement financier. Pour cette question, il y a d’un côté le droit et d’un côté les faits.
Pour le cadre légal, l’article 1724 du code civil énonce que « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. » La loi fixe donc deux critères :
- Un critère de durée : les travaux doivent durer plus de 21 jours pour que le locataire puisse prétendre à une indemnisation
- Un critère de surface : l’indemnisation est proportionnée à la partie de la chose louée concernée par les travaux
On notera qu’il n’y a pas de méthode de calcul proposée, c’est donc au propriétaire de suggérer un dédommagement selon la surface concernée. Nous conseillons toujours de prendre en compte une éventuelle pondération selon si c’est une pièce pas ou peu utilisée (chambre d’amis, salle de bains secondaire) ou une pièce indispensable (salle de bains condamnée, terrasse inutilisable en plein été).
Nous venons d’évoquer la partie théorique. Dans les faits, nous conseillons toujours à nos adhérents d’indemniser le locataire en lui octroyant une baisse de loyer sans attendre les 21 jours dès lors qu’un élément essentiel de la location est concerné.
Par exemple : dans un appartement comportant une seule salle de bains, si le locataire ne peut se doucher pendant une semaine, l’obligeant à se rendre chez un ami, il semble logique de faire un geste. Il en va de même lorsque la chaudière tombe en panne en plein hiver. Même si ce n’est pas de votre faute et qu’il y a parfois des impondérables comme la durée d’intervention d’un professionnel ou la durée de réception d’une pièce à changer, il est toujours conseillé de proposer une petite réduction et ce, pour maintenir une bonne entente avec votre locataire.
Lorsque c’est un équipement commun à la copropriété, vous pouvez proposer de diminuer voire de dispenser le locataire de payer sa provision sur charges pour le mois en question.
