Abus locatifs : comment réagir face à des locataires indélicats ?
Les abus locatifs sont une réalité frustrante pour de nombreux propriétaires-bailleurs. Qu’il s’agisse de refus de payer le dernier mois de loyer, d’état des lieux non réalisé ou de dégradations volontaires, ces pratiques peuvent mettre en péril l’investissement réalisé. Heureusement, l’UNPI Lorraine est présente pour vous accompagner dans chaque étape et minimiser les risques.
I – Les abus locatifs les plus courants
- Non-paiement du dernier mois de loyer : Fréquent, ce comportement repose sur l’idée que le dépôt de garantie peut compenser le loyer impayé. Beaucoup d’appels de nos adhérents concernent cette problématique.
- Absence à l’état des lieux de sortie : Certains locataires choisissent de remettre les clés de manière informelle (boîte aux lettres, voisin), compliquant la constatation des dommages.
- Dégradations volontaires : Un comportement malveillant ou négligent peut entraîner des coûts importants pour le propriétaire. Selon une enquête interne réalisée par l’UNPI Lorraine en 2023, 15 % des propriétaires déclarent avoir retrouvé leur logement dans un état fortement dégradé à la fin du bail.
II – Les conséquences pour le propriétaire
Ces abus locatifs peuvent avoir des conséquences plus ou moins graves :
- Dépenses non prévues : Les réparations peuvent largement dépasser le montant du dépôt de garantie et il est ensuite compliqué d’obtenir le montant restant une fois le locataire parti.
- Procédures longues et coûteuses : Environ 30 %* des dossiers portés devant les tribunaux judiciaires impliquent des litiges locatifs.
- Perte de revenus : Les délais pour réhabiliter le bien et trouver un nouveau locataire représentent un manque à gagner important.
*Source : « référence statistique justice », rapport établi annuellement par le ministère de la Justice
III – Prévenir les abus locatifs
La prévention est votre meilleur atout pour limiter les abus locatifs.
- Inclure des clauses préventives dans le bail : Prévoyez des obligations claires concernant l’état des lieux de sortie, la remise des clés et le paiement des derniers loyers.
- Réaliser un état des lieux complet : Détaillez au maximum l’état du logement et ce que vous constatez que ce soit à l’entrée comme à la sortie du locataire. N’hésitez pas, en complément, à utiliser des photos, recevables à condition qu’elles soient datées et signées par les deux parties. Vous pouvez également faire appel à un commissaire de justice (anciennement « huissier de justice ») pour faire ce constat, à vos frais.
- Choisir une assurance loyers impayés (GLI) : Souscrire une Garantie Loyer Impayé (couramment appelée « GLI ») est une sécurité supplémentaire. Non seulement cette assurance ne garantit que des dossiers locatifs apportant le plus de garanties financières mais en plus, en cas d’impayés, elle se substitue au locataire et vous verse le loyer pendant toute la durée de l’impayé. Elle se substitue également à vous en se chargeant de la procédure de recouvrement à l’encontre du locataire.
L’UNPI Lorraine propose des imprimés fiables et complets ainsi que des services personnalisés pour aider les propriétaires à prévenir ces situations. Par ailleurs, nos juristes sont joignables à tout moment par téléphone ou par mail pour répondre à vos questions.
IV – Comment réagir face à un abus ?
Malgré vos précautions, certains abus peuvent survenir. Voici les étapes à suivre :
- Entamer une communication : Contactez le locataire pour comprendre la situation et montrez que vous êtes disposé à trouver un arrangement amiable.
- Envoyer une mise en demeure : Si le dialogue échoue, une lettre recommandée avec accusé de réception est une étape essentielle.
- Engager une procédure : Rapprochez-vous d’un commissaire de justice et si les actes de ce dernier restent infructueux, saisissez le tribunal pour faire valoir vos droits.
V - L’accompagnement par l’UNPI Lorraine
L’UNPI Lorraine propose des solutions adaptées pour vous aider à gérer les abus locatifs :
- Modèles de baux fiables : Nos documents sont élaborés par nos juristes et incluent les clauses nécessaires pour prévenir au maximum les litiges.
- Assistance juridique personnalisée : Grâce au conseil juridique par téléphone et par mail, nous vous accompagnons en vous indiquant ce qu’il faut faire (ou ne pas faire) pour minimiser les risques ou désamorcer un conflit.
- Outils de suivi : Nos juristes vous fournissent textes de lois et jurisprudences existants pour appuyer vos demandes et peuvent au besoin rédiger des courriers personnalisés pour vous aider face à un locataire récalcitrant.
En 2023, près de 40 % des propriétaires ayant fait appel à l’UNPI Lorraine pour un litige locatif ont vu leur situation se résoudre favorablement dans un délai réduit de moitié par rapport aux procédures classiques.*
*Source : données internes de l’UNPI Lorraine pour l’année 2023
Conclusion
Prévenir et gérer les abus locatifs nécessite une vigilance constante et des outils appropriés. L’UNPI Lorraine, forte de son expertise juridique et de ses solutions pratiques, est présente pour vous épauler dans toutes les situations. Avec nos services et notre accompagnement, vous minimisez les risques et protégez efficacement votre patrimoine. Contactez-nous pour bénéficier de notre expertise et garantir une gestion locative sereine.
