Questions fréquentes des propriétaires
FAQ - Propriétaires
Questions fréquentes
Mis à jour le 28/07/2026
Retrouvez ci-dessous les réponses aux questions les plus courantes concernant la location, la gestion de votre bien immobilier, les droits et les obligations des propriétaires bailleurs.
Vous ne trouvez pas la réponse à votre question ? Contactez l’UNPI Lorraine. Notre équipe est à votre écoute pour vous informer, vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.
A. L’UNPI Lorraine et l’adhésion
Questions fréquentes des propriétaires
Qu’est-ce que l’UNPI Lorraine ?
L’UNPI Lorraine est une association de propriétaires immobiliers basée à Nancy (12 Place Carnot) qui accompagne depuis 1919 les propriétaires bailleurs, occupants, copropriétaires et syndics bénévoles de Meurthe-et-Moselle, de Meuse et des Vosges : conseils juridiques et fiscaux, modèles de baux et de courriers, formations et défense des intérêts des propriétaires. Membre du réseau national UNPI (120 associations, 100 000 adhérents), elle traite environ 12 000 sollicitations par an et siège dans les commissions départementales liées au logement.
Combien coûte l’adhésion à l’UNPI Lorraine ?
L’adhésion coûte 145 € par an pour un propriétaire individuel et 215 € par an pour une copropriété, plus 35 € de droit d’entrée la première année — soit à partir de 15 € par mois. La revue mensuelle « 25 millions de propriétaires » est disponible en option à 17,50 € par an. L’adhésion est sans engagement au-delà de l’année en cours.
→ Adhérer en ligne en 5 minutes
Que comprend l’adhésion ?
L’adhésion donne accès aux conseils de juristes spécialisés (par téléphone, e-mail ou sur rendez-vous), aux modèles de documents à jour (baux, états des lieux, courriers, quittances), à une veille juridique et fiscale, aux réunions et formations, et à un réseau de partenaires (notaires, avocats, diagnostiqueurs, artisans). Les questions simples reçoivent une réponse rapide ; un dossier plus complet est étudié selon sa complexité et la charge de travail des juristes.
Puis-je poser une question avant d’adhérer ?
Oui : l’UNPI Lorraine propose une consultation découverte gratuite pour faire le point sur votre situation, sans engagement. Vous repartez avec une première orientation, afin de savoir si votre problématique est éligible ou non à l’association et vous décidez ensuite librement d’adhérer.
→ Réserver un appel
La cotisation est-elle déductible de mes revenus fonciers ?
Si vous louez un bien et déclarez vos revenus fonciers au régime réel, la cotisation à une association de propriétaires comme l’UNPI peut généralement être déduite au titre des frais de gestion. Nos juristes vous précisent les conditions applicables à votre situation lors de votre adhésion.
Comment adhérer à l’UNPI Lorraine ?
Vous pouvez adhérer en ligne en quelques minutes depuis la page adhésion, par téléphone au 03 83 32 93 10, ou directement dans nos locaux au 12 Place Carnot à Nancy. L’accès aux services est immédiat après le paiement.
B. Impayés, litiges et congés
Questions fréquentes des propriétaires
Mon locataire ne paie plus son loyer : que faire ?
Agissez dès le premier impayé : contactez d’abord le locataire (relance écrite datée), puis envoyez une mise en demeure (tous les baux ont une clause résolutoire depuis la loi Kasbarian de 2024) et, si elle ne donne rien, faites délivrer un commandement de payer par commissaire de justice ; parallèlement, déclarez l’impayé à votre assurance ou à la caution. Chaque étape a ses délais et ses pièges de forme : les juristes de l’UNPI Lorraine vous guident étape par étape et fournissent les courriers adaptés.
→ Un impayé en cours ? Prenez un rendez-vous découverte gratuit
Comment donner congé à mon locataire ?
Un bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et pour trois motifs : reprise pour y habiter (lui ou un proche), vente du logement, ou motif légitime et sérieux, avec un préavis de six mois en location vide (trois mois en meublé) et un formalisme strict. Un congé mal motivé ou mal notifié est nul : faites vérifier votre courrier avant envoi.
Qu’est-ce que la trêve hivernale et que puis-je faire pendant cette période ?
La trêve hivernale suspend l’expulsion des locataires du 1er novembre au 31 mars, mais elle n’interrompt ni les procédures ni les dettes : vous pouvez engager ou poursuivre les démarches (commandement de payer, assignation) pendant cette période afin d’être prêt dès sa fin. L’UNPI Lorraine vous aide à utiliser ce délai à votre avantage
Le locataire est parti en dégradant le logement ou sans payer : quels recours ?
Vous pouvez retenir les sommes justifiées sur le dépôt de garantie (état des lieux et devis ou factures à l’appui) et, si cela ne suffit pas, réclamer le solde par mise en demeure puis saisir le juge ; une procédure simplifiée existe pour les petites créances. La qualité de l’état des lieux de sortie est déterminante.
Mon locataire est parti sans prévenir et sans laisser d’adresse : que faire ?
Ne reprenez pas le logement de votre propre initiative : en cas d’abandon manifeste, une procédure spécifique permet de faire constater l’abandon par un commissaire de justice après mise en demeure, puis d’obtenir la résiliation du bail par une procédure judiciaire simplifiée. Bien menée, elle est plus rapide qu’une procédure d’expulsion classique — l’UNPI Lorraine vous accompagne à chaque étape.
C. Gestion locative au quotidien
Questions fréquentes des propriétaires
Où trouver un modèle de bail conforme à la loi ?
L’UNPI Lorraine met à disposition de ses adhérents des baux conformes et à jour pour tous les cas : location vide, meublée, saisonnière, commerciale, garage — au format papier ou en bail numérique prêt à signer. Utiliser un modèle générique trouvé sur Internet ou généré par une IA expose à des clauses nulles ou manquantes.
→ Voir nos imprimés et le bail numérique
Puis-je augmenter le loyer, et comment ?
En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an, si le bail le prévoit, selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE ; le calcul suit une formule précise et la demande se prescrit rapidement. L’UNPI Lorraine effectue le calcul pour ses adhérents et fournit le courrier de révision
Comment régulariser les charges locatives ?
Les provisions de charges doivent être régularisées chaque année : comparaison entre les provisions versées et les dépenses réelles récupérables, décompte transmis au locataire avec les justificatifs tenus à disposition. Une régularisation oubliée reste rattrapable dans la limite de la prescription de trois ans. L’UNPI Lorraine établit ou vérifie vos décomptes.
Colocation : bail unique ou baux individuels, et qu’est-ce que la clause de solidarité ?
Une colocation peut être organisée par un bail unique signé de tous les colocataires — le plus souvent assorti d’une clause de solidarité qui permet de réclamer l’intégralité du loyer à chacun — ou par des baux individuels par chambre, aux règles différentes. Chaque formule a ses avantages et ses contraintes de rédaction : partez d’un modèle adapté plutôt que d’un bail classique bricolé.
Puis-je interdire les animaux ou d’autres usages dans le bail ?
Certaines clauses sont réputées non écrites même si le locataire les a signées : on ne peut par exemple pas interdire les animaux familiers dans une location vide (hors chiens dangereux), ni imposer certains frais ou modes de paiement. Un bail truffé de clauses interdites fragilise le bailleur en cas de litige — c’est l’intérêt d’utiliser des modèles à jour et vérifiés.
Quelles sont mes obligations DPE pour louer ?
Un DPE en cours de validité est obligatoire pour louer, et les logements les plus énergivores sont progressivement interdits de location selon le calendrier légal ; les règles et échéances ont évolué récemment et méritent d’être vérifiées pour votre bien précis. Les juristes de l’UNPI Lorraine font le point sur votre situation et sur les aides à la rénovation mobilisables.
Quels documents puis-je demander à un candidat locataire ?
La liste des pièces qu’un bailleur peut exiger d’un candidat locataire et de sa caution est limitativement fixée par décret : identité, domicile, activité professionnelle et ressources ; demander des documents hors liste (relevés bancaires, dossier médical, extrait de casier…) est interdit et sanctionnable. L’UNPI Lorraine fournit à ses adhérents la liste à jour et une grille d’analyse des dossiers.
Dépôt de garantie : quel montant et quel délai pour le restituer ?
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en meublé ; il doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. Un retard ou une retenue disproportionnée expose le bailleur à des pénalités : faites vérifier votre décompte avant de le transmettre.
Garant ou assurance loyers impayés : comment sécuriser mes loyers ?
Deux protections principales existent : la caution (un garant qui s’engage par un acte au formalisme strict) et l’assurance loyers impayés, sachant que leur cumul est en principe interdit sauf exceptions (notamment locataire étudiant ou apprenti). Le bon choix dépend du profil du locataire et du bien — les juristes de l’UNPI Lorraine vous aident à arbitrer et à rédiger un acte de caution valable.
Quelles réparations sont à ma charge et lesquelles incombent au locataire ?
Le locataire assume l’entretien courant et les réparations locatives (liste fixée par décret) ; le propriétaire prend en charge les grosses réparations, la vétusté normale et les mises aux normes. La frontière se joue souvent sur l’état des lieux et la notion de vétusté : en cas de désaccord, une grille de vétusté et l’avis d’un juriste évitent le contentieux.
D. Copropriété et syndic bénévole
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Qui peut aider un syndic bénévole ?
L’UNPI Lorraine accompagne les syndics bénévoles dans toutes leurs obligations : immatriculation de la copropriété, convocation et tenue des assemblées générales, budget, appels de charges, règlement de copropriété et contrats. Vous gérez vous-même, mais vous n’êtes plus seul : un juriste répond à vos questions au fil de l’année.
→ Syndic bénévole ? Parlons-en : consultation découverte gratuite
Comment contester des charges de copropriété ou changer de syndic ?
Les décisions et les comptes se contestent selon des règles et des délais stricts après l’assemblée générale, et le changement de syndic se prépare en amont de l’AG (mise en concurrence, inscription à l’ordre du jour, vote). L’UNPI Lorraine vous aide à monter le dossier et à respecter chaque étape.
E. Fiscalité et patrimoine
Questions fréquentes des propriétaires
Qui peut m’aider à déclarer mes revenus fonciers ?
Les juristes de l’UNPI Lorraine accompagnent chaque année les propriétaires dans leur déclaration de revenus fonciers : choix entre micro-foncier et régime réel, remplissage du formulaire 2044, charges déductibles, déficit foncier. Des ateliers dédiés sont organisés pendant la période déclarative.
Pourquoi ma taxe foncière augmente-t-elle et puis-je la contester ?
La taxe foncière augmente mécaniquement avec la revalorisation annuelle des bases locatives et les taux votés localement ; des erreurs d’évaluation existent et certaines situations ouvrent droit à dégrèvement. Vérifiez votre avis chaque automne — l’UNPI Lorraine vous aide à le lire et à réclamer si nécessaire.
Louer vide ou meublé : que choisir ?
La location vide offre des baux plus longs et une gestion plus stable ; la location meublée impose un mobilier réglementaire mais suit des règles (durée, préavis, dépôt de garantie) et une fiscalité différentes, souvent plus favorables selon votre situation. Le bon choix dépend du bien, de la ville et de vos objectifs : nos juristes font la comparaison chiffrée avec vous avant de trancher.
J’envisage une SCI : est-ce une bonne idée et pouvez-vous m’accompagner ?
La SCI peut faciliter la gestion à plusieurs et la transmission d’un patrimoine, mais elle crée aussi des obligations (comptabilité, assemblées, statuts) et n’est pas fiscalement avantageuse dans tous les cas. L’UNPI Lorraine conseille ses adhérents sur l’opportunité d’une SCI et son fonctionnement au quotidien, en lien avec les notaires partenaires.
F. Location saisonnière et cas particuliers
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Puis-je louer mon logement en location saisonnière (type Airbnb) ?
La location de courte durée est encadrée : déclaration en mairie, règles spécifiques si le logement n’est pas votre résidence principale, limites propres à chaque commune et fiscalité des meublés de tourisme récemment durcie. Avant de vous lancer ou de continuer, faites vérifier les règles applicables à votre commune et votre régime fiscal.
Mon locataire refuse les visites pour la revente ou la relocation : quels sont mes droits ?
Le locataire doit permettre les visites en vue de la vente ou de la relocation lorsque le bail le prévoit, dans les limites fixées par la loi (jours ouvrables, durée raisonnable) ; en cas de blocage, tout se joue sur la rédaction du bail et sur la trace écrite des demandes. Nos juristes vous fournissent les courriers adaptés pour débloquer la situation sans faux pas.
G. Informations pratiques
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Où se trouve l’UNPI Lorraine et comment vous contacter ?
L’UNPI Lorraine est située au 12 Place Carnot, 54000 Nancy — Téléphone : 03 83 32 93 10, E-mail : contact@unpilorraine.com
Les consultations téléphoniques et les réponses par mail ont lieu du lundi au vendredi à partir de 9 h ; et les consultations juridiques l’après-midi sur rendez-vous. Nous intervenons pour les propriétaires de toute la Lorraine (Meurthe-et-Moselle, Meuse, Vosges), à distance comme sur place.
L’accueil du public pour une prise de RDV, une adhésion ou une vente d’imprimés se fait de 10h à 12h du lundi au vendredi et de 13h30 à 17h15 du lundi au jeudi. Fermeture à 16h30 les vendredi.
