Une question que tout propriétaire bailleur se pose
Depuis l’entrée en vigueur progressive des restrictions liées au diagnostic de performance énergétique (DPE), les propriétaires de logements classés F ou G — surnommés « passoires thermiques » — se retrouvent face à un choix crucial : vendre, rénover ou continuer à louer. En 2026, avec le gel des loyers des logements énergivores déjà appliqué et les interdictions de mise en location qui s’échelonnent jusqu’en 2034, la question n’a jamais été aussi importante.
Faut-il encore investir dans un bien classé F ou G à des fins d’investissement locatif ? Ou vaut-il mieux s’en séparer avant que la pression réglementaire ne s’accentue davantage ? L’UNPI Lorraine fait le point pour vous.
Comprendre le calendrier réglementaire : ce qui est déjà en vigueur en 2026
La loi Climat et Résilience de 2021 a posé un cadre clair, avec un calendrier progressif que tout investisseur immobilier doit maîtriser.
Ce qui s’applique aujourd’hui
- Depuis le 1er janvier 2023 : les logements classés G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an sont interdits à la location pour les nouveaux contrats.
- Depuis le 1er janvier 2025 : l’ensemble des logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement.
- À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront à leur tour interdits à la location.
- À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront également concernés.
Par ailleurs, depuis août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés : il est impossible d’augmenter le loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement d’un bail pour ces biens.
Un marché locatif sous tension en Lorraine
En Lorraine, comme dans de nombreuses régions françaises, le parc immobilier ancien est fortement représenté. Selon les données de l’Ademe, une proportion significative des logements lorrains affiche un DPE F ou G, notamment dans les centres-villes de Nancy, Metz ou Épinal. Cette réalité régionale rend la problématique encore plus prégnante pour les bailleurs locaux.
Les risques concrets pour les propriétaires de passoires thermiques
1. L’impossibilité de relouer ou de renouveler le bail
Si votre locataire quitte un bien classé G aujourd’hui, vous ne pouvez légalement pas le relouer sans avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique. Cette contrainte représente un risque de vacance locative prolongée, synonyme de perte de revenus directe.
2. Le gel des loyers : un manque à gagner progressif
Ne pas pouvoir réviser le loyer à la hausse, dans un contexte d’inflation et de hausse des charges, revient à une perte de rentabilité réelle année après année. Pour un investisseur, c’est un facteur non négligeable dans l’équation financière.
3. La dévalorisation du bien
Les passoires thermiques subissent une décote à la revente qui s’est accentuée depuis 2022. Les acheteurs, de plus en plus informés, négocient davantage sur les biens énergivores. En Lorraine, des décotes de 10 à 20 % sont désormais courantes sur ces biens, selon les secteurs géographiques.
4. Le risque juridique
Un locataire peut désormais invoquer l’indécence du logement liée à sa mauvaise performance énergétique pour suspendre le paiement de son loyer ou exiger des travaux. Ce levier juridique est de plus en plus utilisé.
Faut-il pour autant fuir les logements F ou G ?
La réponse n’est pas aussi tranchée qu’il n’y paraît. Tout dépend de votre stratégie, de votre horizon d’investissement et de l’état du bien.
Le scénario de la rénovation : une opportunité à saisir
Rénover un logement F ou G pour l’amener au moins en classe D, voire C, c’est :
- Débloquer le gel des loyers et retrouver une capacité de révision normale
- Valoriser le bien à la revente, parfois au-delà du coût des travaux
- Accéder à des aides financières : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE (Certificats d’Économies d’Énergie), aides régionales Grand Est…
- Sécuriser son investissement sur le long terme face aux futures restrictions
- Diminuer son imposition grâce au mécanisme du déficit foncier
En Lorraine, plusieurs dispositifs locaux et régionaux complètent les aides nationales. L’UNPI Lorraine accompagne ses adhérents dans l’identification de ces financements et dans les démarches administratives.
Les points de vigilance avant de rénover
Avant de s’engager dans des travaux, il convient d’analyser :
- Le coût réel des travaux : isolation, remplacement du système de chauffage, fenêtres… Une rénovation globale peut représenter entre 20 000 et 60 000 € selon la surface et l’état du bien.
- La faisabilité technique : certains immeubles anciens, en copropriété ou classés, imposent des contraintes spécifiques.
- Le rendement locatif post-travaux : loyer espéré, charges récupérables, fiscalité applicable.
- L’horizon de détention : si vous prévoyez de revendre dans moins de 3 ans, le calcul est souvent défavorable.
Le scénario de la revente : une décision à ne pas précipiter
Vendre un logement F ou G n’est pas interdit, mais les conditions de marché sont moins favorables. Toutefois, la vente peut rester pertinente si :
- Le coût des travaux dépasse la valorisation attendue
- Le bien est situé dans un secteur à faible demande locative
- Votre capacité financière ne vous permet pas d’absorber le coût de rénovation
Dans ce cas, il vaut mieux anticiper : vendre avant que les interdictions de location ne s’étendent aux F en 2028, période où la pression sur les prix sera encore plus forte.
Investir dans un bien F ou G en 2026 : est-ce encore possible ?
Acheter délibérément un logement classé F ou G pour le louer peut sembler paradoxal. Pourtant, c’est une stratégie que certains investisseurs adoptent — à condition d’y intégrer d’emblée le coût des travaux.
Les avantages potentiels d’un achat d’un logement classé F ou G
- Prix d’achat décoté : la décote liée au DPE permet d’acquérir le bien en dessous du marché, offrant une marge pour financer les travaux.
- Moins de concurrence à l’achat : les acheteurs frileux laissent le champ libre aux investisseurs avertis.
- Potentiel de plus-value après rénovation : un bien rénové dans un secteur porteur peut générer une valorisation importante.
Les conditions sine qua non de réussite
Cette stratégie n’est viable que si :
- Vous avez une vision claire du coût total (achat + travaux + frais) vs. valeur future estimée
- Vous obtenez des devis précis avant l’achat, pas après
- Vous disposez d’un financement solide incluant les travaux
- Vous ne prévoyez pas de louer le bien avant la fin des travaux (ce qui est de toute façon impossible pour les G actuellement)
Le rôle clé de l'accompagnement pour les bailleurs lorrains
Face à cette complexité réglementaire, fiscale et technique, les propriétaires bailleurs ont plus que jamais besoin d’un appui professionnel. L’UNPI Lorraine (Union Nationale de la Propriété Immobilière) est l’organisation de référence pour défendre les intérêts des propriétaires et les accompagner dans leurs démarches.
Ses missions incluent notamment :
- Conseil juridique sur les droits et obligations des bailleurs
- Information réglementaire sur les évolutions liées au DPE et à la loi Climat
- Orientation vers les aides disponibles pour la rénovation énergétique
- Accompagnement en cas de litige avec un locataire
- Veille législative pour anticiper les prochaines échéances
Récapitulatif : ce qu'il faut retenir
| Situation | Recommandation |
|---|---|
| Logement classé G, déjà loué | Anticiper les travaux avant le départ du locataire actuel |
| Logement classé G, vacant | Travaux obligatoires avant toute relocation |
| Logement classé F, loué | Planifier des travaux avant 2034 |
| Logement classé F ou G à vendre | Agir avant 2034 pour éviter une décote maximale |
| Achat d’une passoire pour rénover | Stratégie possible si le budget travaux est intégré dès l’achat |
Conclusion : ni panique, ni inaction
Les logements classés F ou G ne sont pas condamnés à être des gouffres financiers. Ils représentent un défi réel, mais surmontable, à condition d’agir avec méthode et en s’appuyant sur les bons conseils. En 2026, l’attentisme est la pire des stratégies : chaque année sans travaux, c’est un an de gel de loyer supplémentaire, un risque juridique accru et une dépréciation qui s’accentue.
Que vous soyez propriétaire d’une passoire thermique ou envisagiez d’en acquérir une pour la rénover, le moment d’agir, c’est maintenant.
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